Можно ли купить или продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

За период проживания иногда накапливаются неоплаченные долги по оплате за коммунальные услуги. Собственник неприватизированной квартиры, попадая в ситуацию, когда требуется продажа этой недвижимости, изыскивает способы и какие-то лазейки, чтобы сделка совершилась. Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами разберем в статье.

Важно! Со своей стороны покупатель, не знакомый с тонкостями жилищного законодательства, не желает связываться с приобретением квартиры, за которой, якобы, числится долг.

Однако интересы покупателя в таком случае все же защищены. Продавцу очень проблематично будет собрать все необходимые документы для осуществления продажи.

Обязанности по уплате

ЖК РФ особенно указывает на то, что обязательства по уплате коммунальных и прочих услуг целиком лежат на хозяине, либо нанимателе жилого помещения. Платить за жилое помещение нужно регулярно и полностью. Срок оплаты обычно устанавливается – до 10 числа каждого месяца, который следует за отчетным. Иногда управляющие компании в договорах указывают собственную дату обязательной оплаты.

Важно! Если покупатель получил вместе с собственностью долги предыдущего хозяина, нет законных оснований взыскать их с покупателя. Новый собственник будет оплачивать собственные квитанции и прочие услуги исключительно со вступления в собственность на данное жилье.

Управляющие компании идут на хитрость, пытаясь внушить покупателям квартиры, что все долги перешли за конкретной квартирой. Отказ от их притязаний можно обосновать, ссылаясь на 153 статью ЖК РФ – обязательства по оплате возникают лишь при установлении права собственности.

Как узнать о долгах ЖКХ?

Сложность заключается в том, что по закону продавец не должен в обязательном порядке собирать документы на продажу по определенному списку. Спорность заключается в том, что покупатель, по ГК РФ, на момент сделки должен быть осведомлен обо всех существенных условиях данной сделки. Поэтому та сделка, в которой фигурировали долги по ЖКХ, может быть в любой момент оспорена покупателем.

Покупателю нужно обязательно проанализировать ситуацию и узнать все о возможных долгах, которые не оплатил бывший владелец. Причем, это можно сделать как до сделки, так и после нее:

• самый простой вариант – лично обратиться к поставщикам услуг: ЖЭК или управляющую компанию, энергосбытовую компанию, Ростелеком и узнать, существуют ли какие-либо непогашенные долги по данной квартире. Надо узнать, кто их будет оплачивать, если при покупке поменяют владельца жилплощади.
• обращение в рассчетно-кассовый центр. Плохо то, что они предоставляют объединенные сведения.
• порталы по информированию жильцов – это относительно недавнее изобретение, создаваемое управляющими компаниями. На таких порталах свою информацию оставляют банки и прочие учреждения.
• Сбербанк оказывает услугу по обнаружению задолженностей.
• по Московскому региону действует специальный портал центра координации. На нем можно найти общую и частичную информацию. С помощью функции «Справка» можно узнать обо всех долгах за любую квартиру в области.

Последствия задолженности для должника

Если человек в течение длительного времени не оплачивал услуги, предоставленные коммунальным хозяйством, это влечет за собой неприятные последствия. К ним относятся:

• обложение пеней всей суммы общей задолженности по коммуналке, которая долго не выплачивалась;
• временное прекращение предоставления услуг;
• полное прекращение предоставления услуг;
• составление судебных исков, что влечет за собой опись имущества должника;
• выселение (возможно лишь в том случае, если жилье не приватизировано);
• проблема с продажей жилого помещения, по которому числятся долги – то есть отсутствие возможности продать жилье выгодному покупателю.

Процесс продажи

Осуществить сделку купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам возможно на законных основаниях, для этого необходимо:

• в добровольном порядке ознакомить потенциального покупателя с имеющимся долгом.
• договориться, что продавец оплатит всю задолженность в полном объеме из средств аванса, внесенного покупателем. Для подтверждения договоренности обязательно составляется письменное соглашение.
• написать, что покупатель лично выплатит долг, при условии, что продавец сделает скидку в оговоренном размере.
• если же обе стороны не пришли к общей договоренности, то долг автоматически следует за прежним владельцем квартиры.

Необходимо в точности знать, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. К какому бы компромиссу не пришли обе стороны, это обязательно надо зафиксировано в договоре купли-продажи жилого помещения. То есть, если задолженность не переходит покупателю, то к договору прилагается справка о наличии конкретного долга, за который ответственен продавец. Это поможет впоследствии покупателю ответить на требования УК о переходе квартиры.

Важно! Собственник квартиры должен знать, что если у него существует долг по оплате ЖКХ, то он может числиться за ним в течение 3 лет. Затем происходит его списание. Поэтому фактически он должен оплачивать лишь долги трехлетней давности – остальное с него требовать просто не имеют права.

Если на жилплощадь наложен арест, то собственник не имеет законного права ее продавать или заключать другие сделки.

Для того чтобы продать квартиру с имеющимися долгами, потребуются следующие документы:

1. Паспорт. Если действия осуществляет посредник, то необходима нотариально заверенная доверенность от продавца.
2. Документ, который подтверждает владения жилплощадью.
3. Договор купли-продажи (когда квартира покупалась), договор дарения или наследования.
4. Кадастровый документ (только тогда, когда в квартире проводились какие-либо перепланировки с увеличением ее площади).
5. Письмо с дозволением попечительства (когда регистрацию на данной площади имеет несовершеннолетний ребенок).
6. Согласие каждого лица, зарегистрированного на данной площади.
7. Выписка из домовой книги, свидетельствующая об отсутствии или наличии долгов ЖКХ.

Что входит в долги по ЖКХ?

Перед тем, как продать квартиру с долгами по коммунальному платежу, нужно погасить все долги. К обязательным платежам относятся:

• начисления за капитальный ремонт дома.
• взносы, направляемые на содержание помещений и территорий общего пользования: лестничные клетки, двор, подвалы, коммуникации.
• электроэнергия.
• отопление.
• газоснабжение.

Немаленькие задолженности, по большей части, возникают потому, что, по закону, поставщики ресурсов не вправе полностью отрезать поставки отопления и холодной воды в квартиру. Этот факт и дает возможность людям собирать огромные долговые суммы по услугам ЖКХ.

Как покупать квартиру с долгом

Если все же случилась покупка квартиры с долгами по ЖКХ, и нет в договоре о купле-продаже необходимых гарантий, то обязательно нужно:

• найти способ взять справку о состоянии образовавшейся задолженности. Для этого нужно либо потребовать ее у прежнего владельца, либо взять самостоятельно в ЖКХ и там задать все необходимые вопросы.
• сообщить ЖЕКу о том, кто является новым собственником жилья.
• поставить в известность прежнего владельца, что он не выплатив долги, продал квартиру. Надо сказать, что у него имеется обязательство в определенной сумме за конкретно указанный период, выплачивать которое он обязан.

Несмотря на предстоящие проблемы, закон в данном случае на стороне покупателя.

Если управляющая компания требует долг с нового собственника

Такая практика достаточно распространена, когда поменяется владелец. Почему-то многие думают, что проще всего требовать погашение задолженности с нового владельца жилой площади. Здесь новому собственнику бояться нечего: правильно составленный договор купли-продажи защитит его от этих посягательств. Поэтому, не стоит опасаться угрозы судебного разбирательства, которым могут пугать представители УК.

В том случае, если квитанции с долгом продолжают упорно поступать на новых владельцев недвижимости, просто нужно необходимо предпринять некоторые шаги.

После проведенной сделки покупатель должен в ближайшие сроки уведомить ЖЭК или УК о смене собственника. Это нужно сделать по той причине, чтоб осуществилась замена лицевого счета, на который будут начисляться платежи за предоставление услуг ЖКХ уже на нового собственника.

Важно! Заявление о смене собственника пишется от руки в произвольной форме и относится в УК лично или отправляется заказным письмом по почте. Если поставщиками услуг несут ответственность несколько разных компаний, то уведомить нужно каждую в отдельности.

Требования выплатить долги прежних хозяев жилья незаконны и расцениваются, как вымогательство, если человек купил квартиру и платит все вовремя. Наказание за эти действия отражены в статье 163 УК РФ. Не обязан новый владелец недвижимости и распространять сведения о прежнем владельце (новый адрес проживания бывшего хозяина и др.)

Сама по себе покупка квартиры с долгами по ЖКХ не так страшна, необходимо лишь знать свои права и иметь возможность документально подтвердить их.