Что такое ЖСК?

ЖСК расшифровывается как жилищные кооперативы или жилищно строительные кооперативы. Это собрание людей занимающихся содержанием или строительством объектов недвижимости. В него могут входить как физические лица, так и юридические. Есть ещё одна аббревиатура – ЖНК. Они имеют схожие цели. Их общая задача: строительство и дальнейшая эксплуатация многоквартирных жилых домов.

Зачем объединятся в кооператив

Рассмотреть этот вопрос можно с разных сторон. Вот основные значимые моменты, которые решает ЖНК:

достраивание МКД за застройщиком, обманувшим вкладчиков или не справляющегося со своими обязанностями;
самостоятельное строительство новых жилых комплексов с минимальными вложениями и рисками.

В последнее время часто происходят ситуации, когда официальный застройщик бросает строительство объекта и скрывается в неизвестном направлении. При таком исходе, все вкладчики теряют деньги и остаются с недостроенными квартирами. Это же касается случаев, когда недобросовестный застройщик просто отказывается завершать работы по ряду причин или оказывается под преследованием. Чтобы не потерять всё, людям приходится объединяться и создавать ЖСК, аккумулируя внутри него собственные денежные средства и за их счёт достраивать дома.

Интересно знать! Всё чаще люди стали открывать ЖСК ещё до начала строительства. Так кооператив самостоятельно приобретает землю, получает разрешение, утверждает план, возводит дом и сдаёт его в эксплуатацию. Такой подход позволяет членам кооператива решать все вопросы и оплачивать процесс из денег участников кооператива. Данный метод исключает использование заёмных и ипотечных средств, а значит, существенно снижает суммы необходимые для постройки.

Люди и организации могут вступать в кооператив после регистрации ЖСК и начала строительства, для этого нужно будет вложить часть средств, чтобы подтвердить своё участие. Со временем эти вложения многократно окупаются полученной в собственность жилплощадью. Важный момент, что в отличие от ипотечного кредитования, на вкладываемые ежемесячно в ЖСК средства, не накручивается высокий процент, что позволяет существенно сэкономить на приобретении жилья.

Откуда появились кооперативы

История создания ЖНК начинается с 1920-ых годов. В то время было зарегистрировано первое действие по открытию ЖСК. Люди быстро поняли, что такой метод позволяет достаточно экономично строить многоквартирные дома. В 1936 году такое явление как ЖСК было упразднено в связи с тем, что оно развивало понятие «частная собственность», а страна пошла по другой ветке развития. Далее была война, во время и после, которой людям было не до заработков. Только лишь к шестидесятым годам возрастает потребительский спрос и кооперативы вновь становятся популярны. Уже к началу восьмидесятых, строительство домов через участие в ЖСК достигло 10% от общей массы застройки.

Правовое поле

Правовая деятельность термина «жилищно-строительного кооператива» подробно определена в ст.110 ЖК РФ. Устав кооператива регламентируется правилами, определяющими последовательность действий участников, создающих кооператив с упором на ЖК и ГК РФ.

В настоящее время далеко не все ЖСК работают согласно Уставу и правилам закона. Некоторые кооперативы, в текущей деятельности не выполняют даже самых фундаментальных основ прописанных в ЖК РФ. Подобные нарушения, ущемляют права участников кооператива. Знание всех нюансов и деталей создания и работы ЖСК, поможет избежать неприятных моментов.

Условия создания

Пошаговая инструкция как создать ЖСК:

организация общего собрания людей или жильцов, на котором принимается решение о создании ЖСК;
утверждается Устав кооператива;
подаются документы на гос.регистрацию;
кооперативу присваивается статус юридического лица;
жильцы участвовавшие в общем голосовании за создание ЖСК становятся его участниками.

Важно: после регистрации, ЖСК становится организацией и как любое юр.лицо может иметь доход. Любой доход должен подтверждаться и сопровождаться налоговыми отчислениями. Внутри кооператива нужно иметь опытного бухгалтера или другого уполномоченного человека, который бы подготавливал отчёты для налоговой службы.

По закону РФ, количество состоящих в кооперативе людей не должно быть меньше, чем пять человек. Ограничение по максимальному числу участников зависит только от числа квартир в строящемся МКД. Квартир в доме не может быть меньше, чем членов ЖНК. Все решение участников ЖНК о строительстве дома, закрепляются письменно в протоколе собрания.

В Уставе обязательно прописываются:

название ЖНК;
местоположение;
миссия создания и задачи;
правила членства;
условия прекращения участия;
размер паевых взносов;
размер членского взноса для вступления в ЖНК;
полномочия конференции;
условия, при выполнении которых решение является вступившим в силу;
правила реорганизации и роспуске ЖСК.

Кроме вышеперечисленных моментов, Устав может дополняться и другими пунктами, не противоречащим Жилищному Кодексу и законам Российской Федерации. Членом жилищного кооператива может быть любой гражданин РФ, выполнивший все требования и соответствующий правилам.

Кто управляет кооперативом

В статье №115 жилищного кодекса, прописано, что органами правления ЖСК являются все участники кооператива, входящие в общее собрание. Когда количество членов на собрании превышает 50 человек, ему присваивается статус конференции. Среди всех участников, общим голосование выбирается председатель ЖНК, ответственный за общее руководство ЖНК.

Конференция является главным органом управления в кооперативе. Её полномочия обозначены в Уставе ЖСК. Конференция считается полной, если участвуют не менее половины членов. Любое решение принимается, только в случае, если за него отдали голоса более 50% участников. Любое решение протоколируется. Председатель, ведя протокол собрания, руководствуется регламентом его ведения, прописанном в настоящем Уставе. Так же он имеет следующие полномочия:

обеспечивать исполнение решений, принятых на собрании;
обеспечивать защиту интересов ЖСК;
от имени Конференции проводить заключение сделок.

Членство в ЖНК и контролирующие органы

Люди желающие вступить в ЖНК должны подать соответствующее заявление в его правление. Оно рассматривается не дольше чем один месяц. Решение о вступлении нового участника принимается на общем собрании, где оно в обязательном порядке заносится в протокол. Оплата вступительного взноса обеспечивает человеку статус члена ЖНК.

Важно знать! Чтобы контролировать процессы и финансовые потоки внутри ЖСК, на собрании жильцов созывается ревизионная комиссия. Количество участников определяется пунктами Устава. Ревизоры не могут участвовать в управлении ЖСК, так как назначены только для обеспечения контроля. Срок участия в комиссии составляет не более трёх лет.

Среди членов контролирующего органа избирается председатель. Проверка должна выполнять следующие функции:

проведение плановых проверок финансовой деятельности ЖСК, не реже одного раза в год;
составление отчёта о целевом использовании денег кооператива, выделенного на возведение и эксплуатацию МКД;
подготовка отчёта о работе, проделанной в период существования.

Никто не может воспрепятствовать членам проверочной комиссии в получении доступа к бухгалтерским документам, строительным сметам, отчётам о расходах и эксплуатации ЖСК. Так же ревизоры составляют новые ежегодные бюджеты, и контролирует поступление взносов от участников.

Как строятся дома с участием ЖСК

Ниже приведены основные этапы осуществления строительства многоквартирных домов:

ЖСК приобретает участок и получает свидетельство о праве собственности или иные правоустанавливающие документы. Далее в Росреестре, МФЦ или Бюро Архитектуры города заказывается справка ИСОГД и утверждённый град.план в области строительства. Согласно этим документам, происходит подготовка проектной документации, которая в дальнейшем передаётся в Администрацию или Управление Архитектуры с целью получения разрешения на строительство. Данный документ можно рассматривать как руководство к действию по началу строительства. Он гарантирует, что собственником участка соблюдён порядок в подготовке проекта;
Непосредственное проектирование дома. Это долгий процесс, требующий кропотливой работы специалистов инженеров и архитекторов. Данную процедуру рекомендуется поручить профессиональной организации;
Начало возведение жилых многоэтажных домов. ЖСК имеет полное право без чьих-либо указаний осуществлять строительство. Члены правления могут открыть, ищут подрядные организации, обеспечивают поиск и закупку материалов, организовывают их доставку и контролируют общий процесс постройки дома. Это работа, которая должна выполняться профессионалами. В любом городе есть много компаний работающих в сфере строительства. Выбор подрядчика не составит труда.
сдача объекта в эксплуатацию происходит после завершения всех этапов стройки, отделки и подключения коммуникаций. Компетентные органы выдают соответствующий документ. Только при его наличии, участники ЖСК получат документы, подтверждающие их собственность на новое жилье.

ЖСК имеет право выставить на продажу жилое помещение, в случае если один из членов кооператива решит продать свою квартиру. Любой гражданин имеет право приобрести эту недвижимость без вступления в ЖНК, если он полностью рассчитывается с продавцом.