Стоимость строительства многоквартирного жилого дома

Сумма всех финансовых вложений, произведенных на всех стадиях реализации проекта возведения многоэтажного жилого дома – это себестоимость многоквартирного дома. Формирование цены недвижимости, разделяется на три этапа:

Подготовительный.
Основной.
Заключительный.

Кроме этих трех стадий формирования стоимости, на окончательную величину оказывает влияние ряд сопутствующих расходов, возникающих на каждом этапе продвижения к конечному результату.

Подготовительный

Эта стадия включает в себя четыре направления действий, двигаться по которым можно как в определенной последовательности, так и одновременно. Главные направления на этой стадии:

Выбор и приобретение права на земельный участок.
Определение технико-экономических показателей.
Получение необходимых разрешений, технических условий.
Разработка документации, включая подсобные и вспомогательные сооружения.

При выборе земельного участка, застройщик ориентируется на его географическое расположение относительно центров деловой и культурной активности населенного пункта, транспортную доступность и обеспеченность инженерной инфраструктурой. Эти факторы положительно повлияют на востребованность конечного продукта и, соответственно, на цену реализации. Но размер арендной платы за землю в таких районах тоже будет выше.

В каждом населенном пункте, муниципалитеты всех уровней выделяют территорию под многоэтажную жилую застройку и проводят конкурентные процедуры определения арендаторов. По итогам данных процедур потенциальный застройщик, на условиях платности (аренда), получает право застройки территории. Кроме предоставления права аренды земли под строительство многоквартирного дома, органы власти могут устраивать торги по продаже соответствующих площадок.

В любых случаях, сумма всех расходов на приобретение земли или права на ее использование полностью относятся на себестоимость строительства.

Технико-экономические показатели (ТЭП) жилого дома определяются в соответствии с размерами участка под его расположение и содержат в себе такие данные как:

размер постройки;
его этажность, количество подъездов, общая площадь;
количество квартир, вспомогательных и подсобных помещений;
соотношение жилой и вспомогательной площади;
обеспеченность коммунальными ресурсами.

При определении ТЭП, главная задача – расположить, на конкретной территории, здание с максимально возможной площадью жилья и других помещений коммерческого назначения. От этого зависит, на сколько квадратных метров жилых и нежилых помещений будет распределяться общая цена. На основании принятых ТЭП, составляется эскизный проект.

Для начала работ по проектированию, необходимо получить разрешение на строительство, получить технические условия на подключение здания к централизованным сетям электроснабжения, водоснабжения, отопления. Каждое из этих мероприятий влекут за собой определенные финансовые вливания. Эти вложения могут выглядеть в виде платы за подготовку и выдачу технических условий и в виде будущих расходов. Например, снабжающая ресурсами организация, в технические условия подключения объекта, может включить требование построить или модернизировать объект инженерной инфраструктуры данной территории (электроподстанции, насосной станции).

В некоторых регионах узаконены инвестиционные сборы на развитие инфраструктуры, взимаемые с застройщика за каждый квадратный метр предполагаемого к возведению жилья.

Часть этих расходов, в конечном итоге, также присутствует в каждом квадратном метре.

Размер оплаты на проектирование зависят от выбранного варианта:

индивидуальный проект;
типовая разработка.

Разработка индивидуального проекта здания — более емкий вариант, как по цене, так и по времени подготовки документации, а типовой подразумевает привязку готового проектного решения к условиям имеющегося участка.

На стадии проектирования закладывается преобладающая составная часть стоимости. От принятых в проекте конструктивных решений и используемых материалов, напрямую зависит, сколько будет стоить многоэтажный дом.

Итогом работ по проектированию является передача на утверждение заказчику экземпляров рабочей документации, прошедшей государственную экспертизу. Одним из разделов рабочей документации является сметная документация.

Основной

Под главной составляющей формирования себестоимости подразумевается непосредственно возведение здания. Имея на руках сметную документацию, застройщик располагает сведениями о максимальной стоимости проведения работ по возведению объекта. Главным документом, определяющим сметную стоимость, является – сводный сметный расчет (ССР шаблон). Сводный сметный расчет составляется в тыс. рублей. В ССР указывается, сколько стоят в тыс. рублей, основные этапы строительства и их составляющие, представленные в виде глав.

В главах с 1 по 7 перечислена стоимость (в тыс.рублей):

подготовительных работ;
основного здания;
энергетического хозяйства;
наружных инженерных сетей;
транспортные развязки;
благоустройство и озеленение и пр.

В составе сметной документации, по каждому из этих направлений, имеются локальные сметные расчеты, определяющие максимальную стоимость проведения этих работ.

В главах с 8 по 12 указываются затраты исчисляемые в процентах от итоговой стоимости и принимаемые в соответствии с нормативами.

В итогах ССР, традиционно закладываются нормативные непредвиденные затраты в размере 2% от общих и НДС – 18%.

В целях снижения затрат на возведение здания, застройщиком проводятся конкурентные процедуры определения подрядчика. Критериями для отбора строительных компаний являются, в основном, уровень снижения цены выполнения работ по отношению к максимальной и сроки их выполнения.

От основательности подхода застройщика к определению подрядчика и условий заключения договора зависит основная составляющая себестоимости многоквартирного дома.

Заключительный

На заключительном этапе осуществляются:

подключение к сетям централизованного снабжения коммунальными ресурсами;
передача построенных наружных инженерных сетей на баланс снабжающих организаций;
сдача в эксплуатацию жилья;
реализация готовых квартир.

Сопутствующие затраты

Под сопутствующими затратами понимаются расходы, сопровождающие весь процесс осуществления проекта или возникающие на определенном его отрезке.

Условно постоянными расходами могут быть:

арендная плата за земельный участок, которая уплачивается ежемесячно до момента сдачи в эксплуатацию и передачи прав собственности на этот участок в солидарную собственность владельцев квартир и других помещений;
платежи по целевым кредитам на строительство;
содержание аппарата застройщика;
маркетинговые затраты связанные с реализацией готовых площадей.

В процессе производства работ могут возникнуть обстоятельства различного характера, разрешение которых потребует внесения изменений в проектную документацию и соответственно дополнительных расходов.

На себестоимость многоэтажного дома влияет множество факторов. Все эти составляющие имеют в цене, каждого квадратного метра, недвижимости свою долю. Размер этой доли, имеет свое рублевое и процентное выражение. По мнению экспертов и практиков в области организации строительства многоквартирных жилых домов, доли отдельных этапов и некоторых сопутствующих затрат, в себестоимости 1 м2 недвижимости, распределяются следующим образом:

аренда земли 6% — 15 %;
проектирование, включая экспертизу и согласования 3% — 7%;
возведение здания 40%- 60%;
подключение и строительство внешних инженерных сетей 8% -10%;
кредитная нагрузка 3% -4%;
содержание аппарата 2,5%;
маркетинговые затраты 3 %.

Себестоимость одного квадратного метра недвижимости вообще, а жилья в частности, складывается из многих составляющих. Где то это оплата бюрократических процедур, на первый взгляд лишних, где то плата за чьи-то ошибки и просчеты. Но в конечном итоге, большая часть этой величины состоит из оплаты труда тех людей, которые принимают участие в создании каждого объекта недвижимости.