Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Жители многоквартирных домов организовывают самостоятельное управление хозяйством (обычно применяют, если количество квартир меньше 30), товарищество собственников жилья ( ТСЖ) или составляют договор с управляющей компанией (УК). Определяют метод руководства на собрании владельцев.

Договор управления с организацией определяет права, обязанности сторон, перечень имущества, прочие важные условия.

В каких случаях заключают договор

Согласно жилищному кодексу, для любого многоквартирного здания обязательно должны быть определены форма управления. Они перечислены в статье 161 ЖК РФ.

При организации ТСЖ или самостоятельной форме управления, владельцы квартир имеют право заключить с выбранной УК договор на проведение определенного вида работ. Все прочие вопросы будут рассматриваться на общем собрании собственников МКД.

Если собственники отказываются выбирать способ непосредственного руководства коммунальным хозяйством, то УК назначат местные органы самоуправления, проведя конкурсного отбора.

Кто заключает договор?

Утверждение и подписание договора управления возможно только после проведения собрания жителей многоквартирного дома. Важно учесть, что для заключения контракта более 50% владельцев жилых помещений обязательно должны проголосовать положительно.

Если ТСЖ не было организовано, то заключение контракта происходит между жителями и УК. При создании товарищества собственников, оно составляет договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией.

Важно! Статьей 162 ЖК РФ установлено, что одним главным участником является управляющая компания, обладающая соответствующей Постановлению Правительства Российской Федерации № 1110 лицензией на осуществление деятельности.

Второй стороной выступают:

собственники жилья;
глава ТСЖ;
кооператив жильцов;
лица, которым застройщик передал дом.

Типовой образец договора управления многоквартирным домом с приложениями скачать здесь.

Важные пункты договора

В документе нужно отразить:

адрес местонахождения дома, а также реквизиты УК;
перечень предоставляемых компанией услуг, функции организации;
подробное описание состава общедомовой собственности;
критерии качества, сроки исполнения необходимых работ;
проведение ремонта, обновления имущества;
методы контроля выполнения обязанностей управляющей компании;
порядок, уровень оплаты выполненных работ;
права сторон.

Термины

Состав имущества — собственность МКД, которую используют для непосредственного обслуживания жилья, коридоров, подвалов, технических подсобок, лестниц, крыш, лифтов.

Сюда же относят:

техническое оборудование;
различные коммуникации;
обслуживающие элементы, приборы;
саму территорию дома, дворовые площадки, включая расположенные на них элементы.

Долевое право собственников — определяется соотношением площади конкретного помещения к сумме площадей всех имеющихся в здании помещений. Не учитывают площадь балконов, веранды и террасы.

Важно! Коммунальные услуги — снабжение здания дома горячей и холодной водой, электричеством, газом, теплом; организация вывоза твердых бытовых отходов.

Содержание общедомового имущества — комплексные работы, поддерживающие нормальное функционирование всех систем, своевременное устранение неполадок.

К этой категории относят:

уборку общественных территорий дома и придомовой площади;
озеленение территорий;
техническое обслуживание инженерных, коммуникационных систем, лифтов, счетчиков, крыш, подвалов.

Текущий ремонт — мероприятия по облагораживанию, восстановлению, устранению неисправностей систем, оборудования, поддержание показателей работы технических устройств, электротехники.

Права и обязанности сторон

Как и другие виды контрактов, форма договора с управляющей компанией содержит пункты, раскрывающих обязательные функции, права обеих сторон.

Обязанности организации заключаются в следующем:

Обеспечение безопасности проживания, отсутствия вреда здоровью жильцов. К таким мерам относят своевременный текущий или капитальный ремонт.
Снабжение собственников квартир ресурсами: водоснабжением, отоплением, электричеством. Компания должна следить за состоянием всех систем дома, вовремя продлять или заключать контракты на поставку услуг.
Контроль коммунальных служб, сохранение надлежащего санитарного состояния дома и общего имущества собственников помещений.
Поддержание общего состояния дома, проведение краткосрочных ремонтов.
Систематические проверки работоспособности коммуникаций, систем инженерии.
Хранение технических документов, использование личных данных владельцев квартир в соответствии с законом.
Своевременное информирование жителей об изменениях в тарифных планах, взносов за собственность дома.
Предоставление подробных расшифровок об услугах и стоимости оказанных работ.

Управляющая организация также обладает определенными правами:

Утверждает подрядчиков, выполняющих различные виды работ.
Определяет последовательность оказания услуг.
Получает любую техническую документацию, на основе которой осуществляют обслуживание МКД.
Осуществляет прием платежей, производит учет задолженностей, пеней, учитывая условия договора и законы.

Собственники квартир, в свою очередь, обязаны:

законно использовать жилые квартиры;
своевременно производить оплату предоставленных коммунальных услуг, стоимость которых указана в платежных документах;
информировать выбранную управляющую организацию о решениях, принятых на собраниях жильцов.
согласовывать с УК проведение ремонтных работ, готовящейся перепланировке помещения;
контролировать мощность подключаемых к электрической сети приборов, соблюдать технические ограничения общедомовых сетей;
не переносить инженерные системы самостоятельно или без информирования УК;
осуществлять монтаж счетчиков, учитывая законодательство и принятый участниками МКД порядок;
согласовывать перепланировки или изменения конструкций с УК;
соблюдать чистоту, пожарную безопасность во время проведения ремонта собственного помещения, очищать площадки и проходы от строительного мусора;
не шуметь, соблюдать «часы тишины» в квартире и на общественных площадях дома;
контролировать использование общего имущества и не допускать его порчи;
использовать мусоропровод, лифты, технические помещения для хранения или транспортировки крупногабаритных отходов, строительных материалов.

Права собственников следующие:

получать отчеты и следить за деятельностью УК;
требовать информацию о деятельности УК;
возмещать убытки, причиненные организацией;
согласовывать изменения тарифных планов
требовать изменение стоимости коммунальных услуг, оказанных в неполном объеме или ненадлежащем качестве.

Контроль деятельности УК

Отчет для собственников управляющая компания составляет в указанную в договоре дату или после проведения каких-либо работ. В отчете должно быть описаны потраченные на ремонт средства, установленные причины поломки, состояние систем после принятия мер по устранению проблем.

Важно! Обязательным пунктом отчета является план будущих работ с расчетом стоимости расходов, которую компания согласовывает с собственниками недвижимости.

Жители многоквартирного здания имеют право запросить предоставление отчета в любое время при нарушении УК выполняемых обязательств. Собственники жилых помещений проводят осмотр, оценку состояния имущества. Также проверяют, насколько правильно были израсходованы выделенные суммы, качественно ли были проведены работы и соответствуют ли отчетам. Компания освещает все вопросы, которые возникают у владельцев квартир.

Условия расторжения

Чаще всего в судебной практике договор управления заключают на срок от 12 месяцев до 5 лет. Возможно указать в контракте автоматическое продление или пролонгацию, если ни один из участников не выразил желания расторгнуть договор.

Важно! Каждая из сторон может потребовать прекращения договора до окончания срока действия.

Нередко инициаторами расторжения выступают владельцы квартир, принявшие решение о смене управляющей организации или системы управления. Организацию предупреждают о закрытии договора за шестьдесят дней.

Управляющая организация предупреждает жителей не менее чем за месяц до окончания срока действия контракта. Часто причиной разрыва договорных отношений в таком случае становится отзыв лицензии на осуществление деятельности.

Когда обе стороны расторгают договор по обоюдному согласию или при окончании срока действия, то участников оповещают за 2 месяца.

Особенности составления договора

Обращают внимание на указание конкретных сроков выполнения всех выполняемых компанией работ. В противном случае ремонт или нужные работы могут длиться неограниченное количество времени. Рекомендуется заключать дополнительное соглашение к договору, в котором перечисляют необходимые работы, максимальные сроки выполнения, а также прочие пункты, указанные в Постановлении Правительства № 290.

Важно! Нужно развернуто описать обязательства обеих сторон, расценки и тарифы каждой предоставляемой услуги. В платежных листах не допускаются размытые формулировки.

Утвержденная форма содержит:

номер расчетного счета, на который производится оплата;
площадь занимаемого помещения;
количество человек, живущих или прописанных в квартире;
точное количество потраченных услуг и коммунальных ресурсов;
выбранный тариф;
сумма к оплате за содержание, ремонт общедомовой собственности;
размер перерасчетов, задолженностей, пеней за оплату предыдущих периодов;
предоставленные субсидии за содержание недвижимости, снабжение коммунальными услугами;
льготы на оплату стоимости работ или ресурсов, компенсации за содержание имущества;
дата платежного листа;
срок, в течение которого требуется внесение оплаты.

Если в договоре не указать нужные сроки и периоды предоставления отчета, то УК может максимально долго оттягивать этот момент.

Важно! Организация может отказываться от указания некоторых условий и предлагать подписать типовой образец контракта. В таком случае жители настаивают на обязательном внесении пунктов либо заключить договор с другим исполнителем.

Грамотно составленный, подробный договор на управление гарантирует комфортное проживание собственников квартир, соблюдение норм и правил содержания жилья. Чтобы оценить текст утвержденного контракта, рекомендуется приглашать юридического или судебного консультанта. Он подскажет, какие пункты следует расписать подробнее, увидит двусмысленность или отсутствие формулировок, добавит необходимые приложения.