Подвал в многоквартирном доме, как и чердак, являются потенциальными объектами спора между жильцами. Возникший конфликт не всегда решается просто, т.к. в законодательстве есть противоречия (старые положения не согласуются с действующими актами). Далее вы узнаете о возможных проблемах, связанных с разделом подвальных помещений, и о способах их решения.
Кто хозяин подвального помещения
Если еще в 90-е подвал занял посторонний собственник, а хозяин вовремя не оформил документы, то между этими сторонами неизбежна спорная ситуация. Жилец обнаруживает, что помещением пользуются третьи лица, казалось бы, на легальных основаниях. И даже обращение в судебные инстанции не всегда разрешает проблему, но все же суд обычно — это единственный способ решить данный вопрос. Дополнительная путаница часто возникает из-за сдачи бывшими собственниками помещения в аренду.
Владение нулевыми этажами регулируется следующим образом: кто первый оформил жилье в собственность, тот и выбирает любое подвальное помещение, и далее по преимуществу более раннего оформления погреба занимают остальные жильцы. Такой порядок получения прав на обладание техническими этажами установлен Высшим Арбитражным судом России. В ГК РФ, Статьях 235 и 290 указывается, что жилец претендует на получение в пользование следующих незанятых участков многоквартирного дома (МКД):
- подвальная и другие комнаты для специального оборудования (чердаки, пристройки);
- ограждающие пространства, крыши;
- лестницы, межэтажные территории;
- коридоры на этажах, лифты.
Важно, чтобы занимаемая площадь не имела специального назначения. Так или иначе, подвал в жилом доме в собственности у того жильца, который по закону имеет первоочередное право использовать данное помещение.
Правовой режим
«Техническое подполье» в многоэтажных домах часто не относят к общему имуществу. Так, арбитражная практика показывает, что такие погреба не характеризуются как долевая собственность жильцов, а значит, помещения нельзя эксплуатировать и обустраивать. Ситуация больше характерна для советской постройки.
Совет: «Определить, можно ли использовать помещение времен СССР, довольно сложно — для этого лучше сразу обращаться в арбитражный и суд общей юрисдикции».
Право общей долевой собственности актуально только по отношению к техническим подвалам (ЖКРФ, статья 36). В пользу того, что помещение техническое, говорит установленная в нем электрощитовая (Постановление СЗО ФАС за 21.03.2011). Любое подвальное оборудование, задействованное для обслуживания МКД, и требующее доступа на данную территорию, способствует определению помещения как технического. К оборудованию относятся, в том числе, трубопроводные системы, коммуникации отопления, запорная арматура и пр.
Погреб как самостоятельный недвижимый объект определяется по приложению № 3 Постановления Верховного Совета. Право долевого обладания здесь не возникает по следующим причинам:
- при приватизации первой жилплощади погреб расценивался как комната, не назначенная для обслуживания дома;
- подвал не предлагался владельцам квартир в виде общего имущества;
- помещения, не назначенные для самостоятельного предприятия, уже стали долевой собственностью проживающих.
Такие погреба проектируются специально для самостоятельного пользования. В них размещаются аптеки, торговые павильоны и пр. От владельцев требуется внесение определенной суммы на содержание дома, наравне со всеми собственниками (правовой режим: постановление СЗО ФАС).
Как приватизировать подвал
Владельцы квартир часто задумываются о том, чтобы приватизировать погреб с возможностью реконструкции. Однако все помещения — это обоюдная собственность жильцов, из-за чего необходимо получить согласие каждого собственника. Проводится голосование, и положительный результат фиксируется в документах. Порядок процедуры отражен в Статье 36 ЖК РФ:
- извещаются все владельцы подвального помещения (за 10 суток до собрания);
- проводиться голосование, и подсчитываются голоса — если больше половины голосов — положительные, то погреб конкретного жильца переводится в частную собственность;
- имея на руках разрешающий документ, приступают к переоснащению полученной территории (составив и согласовав проектную документацию в Бюро технической инвентаризации).
Те же действия выполняются для реализации коммерческой идеи и др. Любой жилец, несогласный с процедурой, может обратиться в Гос. инспекцию для проверки результатов голосования.
После завершения всех работ необходимо:
- переоформить техпаспорт;
- написать обращение для получения свидетельства регистрации, приложив к прошению подтверждение со стороны собственников дома;
- предоставить платежную квитанцию об оплате госпошлины.
Где взять ключи от нулевого этажа
Управляющая компания не имеет права отказывать в выдаче ключа от подвала МКД. По Статье 36 ЖК РФ права долевой собственности на помещение имеет каждый владелец квартиры. Даже небольшое сокращение общего подвального пространства возможно лишь с согласия всех собственников (на тех же условиях передаются объекты общего имущества в пользование другим лицам). Запрет на доступ жильцов к долевой собственности не допускается.
Задача управляющей компании — оправдать доверие собственников в отношении ремонта и содержания подвала в МКД. Установка своих правил и ограничение доступа к погребу здесь не имеют смысла.
Совет: «Если ключи от подвала приходится каждый раз просить у старшего по дому, то юристы рекомендуют сделать письменное коллективное предупреждение УК и после этого поменять замок».
Как попасть в подвал жилого дома
Выше было сказано, что подвал — это общедомовое имущество, которое могут обустроить и использовать собственники для своих хозяйственных потребностей. В подвалах складируют консервы, картошку, детские коляски, лыжи, велосипеды и т.д. Любые вещи, которые нежелательно хранить в квартире, можно разместить в подвале.
Обратите внимание: конструктивные характеристики некоторых домов не предусматривают обустройства личных складов в подвальной комнате. Инженерные коммуникации подвалов могут задействовать всю их площадь. Попадать в такие помещения обычным жильцам запрещено — доступ разрешен только специалистам, эксплуатирующим технические системы.
Если же нулевой этаж обеспечен отдельными боксами для хозяйственных нужд, а коммуникации находятся вне зоны досягаемости, то попасть в него могут:
- технические работники;
- жильцы многоквартирного дома.
Бывает, что общие помещения уже поделили между собой некоторые владельцы. Данные действия называются «самозахватом» и считаются незаконными (ведь доля общей долевой собственности пропорциональна принадлежащей собственнику жилплощади). В случае «самозахвата» следует обратиться в УК для перераспределения долей на общем собрании собственников. В результате собственник получает долю и доступ в общий погреб.
Обустройство подвального помещения
По вопросам реконструкции и благоустройства законодательство не дает четкого ответа. Еще недавно вход в погреб обустраивался прямо из квартиры, если позволяло ее расположение. Сегодня же данные действия запрещены, как и объединение двух квартир в одну двухэтажную. Некоторых домовладельцев это не останавливает: они оформляют документы задним числом. Однако заниматься подобными махинациями крайне не рекомендуется. Запрещено делать из подвального помещения жилую комнату, но как библиотеку, парикмахерскую, бильярд или спортзал вполне можно оформить.
Рассмотрим несколько вопросов домовладельцев.
Вопрос: Купил квартиру в доме, где подвал сдается в аренду. Однако многие жители, как и я, хотят вернуть подвалы себе.
Ответ: Попросите правление поставить вопрос на собрании собственников. Решение обычно принимается путем голосования.
Вопрос: Предыдущий хозяин квартиры не хочет освобождать подвал.
Ответ: Узнайте, заключен ли общий договор использования нулевого этажа. Если нет, обсудите вопрос оформления договора на собрании жильцов. Обратите внимание: погреб может быть приватизирован. Если у вас есть все необходимые права, то предыдущий хозяин должен освободить помещение.
Теперь вы знаете, кому принадлежат подвалы в МКД: владельцами большинства из них являются собственники квартир.
Загрузка...
