Председатель ТСЖ не собственник жилья

Товарищество собственников жилья представляет собой организацию некоммерческого характера, созданную с целью самостоятельного управления жилым имуществом, принадлежащим членам ТСЖ на правах собственности.

Что говорит закон? Деятельность товарищества должна проводиться в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации. Выбор председателя осуществляется также согласно ЖК, который в 143-й статье четко регламентирует, что занимать должность главы товарищества может только человек, имеющий право собственности на жилое помещение, расположенное в управляемом доме. Поэтому, если председатель ТСЖ не является собственником недвижимости, он не имеет права занимать председательское место.

Однако из любого правила есть исключения. Если члены товарищества хотят видеть на месте председателя определенного человека, который не является собственником жилья в рассматриваемом многоквартирном доме, можно найти достаточно простой выход из положения — заключение с интересующим лицом трудового договора. В этом случае председатель товарищества не является собственником жилья, однако свое место занимает на легитимном основании. Условия назначения на должность такого человека должны быть четко прописаны в Уставе ТСЖ.

Что должен знать и уметь руководитель товарищества

Председательский пост является выборной должностью, его занимает член правления ТСЖ по результатам голосования собственников помещений многоквартирного жилого здания. Основными требованиями, предъявляемыми к человеку, занимающему должность председателя, являются:

• наличие высшего образования в сфере экономики или юриспруденции; однако часто достаточно самого факта наличия диплома об окончании ВУЗа, независимо от специальности;
• собственники квартир более склонны доверять людям зрелого возраста, поэтому председателя товарищества обычно выбирают среди людей, которым больше 30 лет;
• отсутствие судимостей;
• наличие свободного времени — председатель должен иметь возможность активно участвовать в деятельности ТСЖ, поэтому нужно адекватно оценивать свои силы и возможности по исполнению взятых на себя обязательств.

Претендент на должность должен быть компетентным в области жилищного законодательства, обладать целеустремленностью, ответственностью, харизмой, которая иногда оказывается важнее всех остальных знаний и умений.

Практика ТСЖ

Выборы лица, которому доверят занять председательскую должность, осуществляются по результатам голосования членов товарищества при проведении общего собрания членов товарищества. Председателя избирают среди людей, входящих в правление. Исключением из требований ЖК РФ является случай, когда председатель ТСЖ не собственник жилья, а сторонний человек, который осуществляет руководство товариществом на основе заключенного с собственниками дома трудового договора.

Обязанности лица, стоящего во главе товарищества собственников

Глава товарищества должен выполнять взятые на себя обязательства по управлению домовым имуществом, к ним относят:

• неукоснительное следование требованиям устава товарищества;
• контроль и поддержание работоспособного состояния общедомового имущества, обеспечение своевременного ремонта и замены неисправного оборудования, а также соответствия требованиям санитарных правил и норм;
• обеспечение отсутствия нарушений касательно прав собственников, установленных законодательством Российской Федерации;
• поиск наиболее выгодных предложений и заключение договоров с компаниями поставщиками коммунальных услуг;
• рациональное распределение финансовых средств, предназначенных для содержания вверенного имущества;
• ведение отчетности затрат на содержание дома в жилом состоянии и предоставление информации по требованию любого из собственников.

Ответственность за нарушение обязательств

Председатель правления ТСЖ может не являться владельцем жилья в курируемом здании, осуществляя свою деятельность на основании заключенного с собственниками трудового договора. В случае невыполнения им взятых на себя обязательств, на руководителя товарищества накладывается персональная материальная ответственность. Эта мера применяется для следующих ситуаций:

• недобросовестное ведение бухгалтерской отчетности, технических документов и других бумаг, относящихся к вопросам делопроизводства;
• невыполнение налоговых обязательств перед государством;
• отказ в предоставлении информации собственником о тратах на содержание дома;
• заключение фиктивных договоров с поставляющими компаниями.

Многочисленные поступки, свидетельствующие о недобросовестности действующего председателя, являются основание для его смещения либо увольнения через расторжение трудового договора. В случае возникновения неразрешимого конфликта членам правления ТСЖ придется подавать иск в суд для получения судебного решения спорных вопросов.

Практика судебных решений

Несмотря на то, что члены товарищества собственников жилья лично заинтересованы в высоком качестве обслуживания места проживания, на практике часто наблюдаются превышения членами правления ТСЖ своих полномочий, особенно это касается председателя товарищества, который заключил с ТСЖ трудовой контракт.

Злоупотребление властью приводит к недовольству собственников жилья некачественно проведенными работами, некомпетентностью руководства домовым имуществом. Собственники квартир, которые не удовлетворены качеством предоставляемых услуг, имеют право потребовать от уполномоченного лица объяснений, а также предоставления финансовой отчетности за интересующий период. В случае игнорирования заявления, членам товарищества следует поднять вопрос о замене человека, занимающего председательское место.

Это интересно! Нередко встречаются истории о том, что председатель (особенно это касается людей, не являющихся собственниками жилья в подконтрольном многоквартирном жилом доме), после снятия с себя полномочий, отказывается предоставить имеющуюся у него документацию по вверенному хозяйству, тем самым мешая дальнейшей работе ТСЖ.

Если разрешить конфликт полюбовно невозможно, то единственным верным решением остается обратиться в суд с исковым заявлением. Чтобы подготовить грамотный иск от ТСЖ к собственному председателю следует обратиться к юристам, которые помогут составить перечень требуемых документов и правильно их оформить.

Законодательство

Основным нормативным документом, регламентирующим работу товарищества собственников жилья, является жилищный кодекс Российской Федерации. Организация деятельности ТСЖ осуществляется в соответствии с требованиями Кодекса, в том числе проводится выбор председателя правления.

Иск в суд

Судебная тяжба — крайний случай противостояния между собственниками товарищества и непорядочным председателем. Разбор исковых заявлений осуществляется арбитражным судом. Если нет возможности договориться «по-хорошему», то членам ТСЖ придется запастись терпением и понести финансовые траты, связанные с судебным процессом.

Важно! Обращение к судебной инстанции необходимо, когда остальные аргументы для разрешения конфликтной ситуации исчерпаны. Товарищество собственников жилья часто не может себе позволить покрыть расходы на судебное разбирательство, в результате чего ТСЖ перестает существовать и собственники вынуждены переходить к другой форме управления общедомовым имуществом.

Если дело дошло до суда, то правлению товарищества потребуется собрать комплект документов. Со стороны истца должны быть предоставлены бумаги, подтверждающие право собственности, а в заявлении — подробно расписаны нарушения со стороны руководства, подкрепленные соответствующими документами или свидетельскими показаниями собственников жилья. По результатам рассмотрения дела суд выносит вердикт о мере наказания для ответчика в случае, если предоставленные доказательства будут сочтены достоверными.

Заключение

Председатель правления может не быть владельцем жилого помещения, расположенного во вверенном ему домовом хозяйстве, если с ним заключен трудовой контракт. Независимо от того, кто занимает руководящую должность, члены ТСЖ имеют полное право получать отчетность о проводящихся работах в здании и на придомовой территории. Если жильцы недовольны качеством обслуживания, то за ними законодательно закреплено право на смену руководства ТСЖ.