Как перевести жилое помещение в нежилое?

Причина, по которой происходит перевод жилого помещения в нежилой фонд кроется в невозможности вести предпринимательскую деятельность на жилой территории, закрепленной в жилищном кодексе РФ. Поэтому для реализации торговли или любого другого вида коммерции, помещение выводится из статуса жилого.

Процесс перехода

Регламент переоформления проходит поэтапно, и укладывается в следующую последовательность:

Важно! На первой стадии потребуется провести сбор списка документации, требуемой для смены предназначения жилья, и подать заявление в Департамент управления имуществом.

На второй ступени проводится реконструкция, помещение следует переделать согласно принятому проекту (если перепланировка будет нужна) и согласование с регулирующими органами.

И заключительная, третья ступень — это документирование права собственности в Регистрационной палате, для оформления которого понадобится заключение БТИ о стоимости изменения статуса объекта.

Нюансы и особенности процесса переоформления помещения:

• Квартира должна находиться на первом этаже. Допускается вероятность переоформить квартиру на втором и более этажах, но только при соблюдении условия, что под ней расположены исключительно нежилые помещения.
• Запрещен перевод под нежилое одной комнаты, кладовки или любой другой части квартиры. Долями объект из жилищного фонда не выводится.
• В квартире должен быть предусмотрен отдельный вход, или, как минимум, альтернативное решение сделать его в перспективе. Так, окно, выходящее во двор, подойдет для строительства крыльца.
• Помещение с площадью свыше 100 кв. м. в обязательном порядке оснащается запасным выходом.
• Объект недвижимости не может находиться в обременении банковскими обязательствами, залога или ареста. Статус дома, находящегося в ипотеке, нельзя изменить до момента полной выплаты кредита.
• Здание, где расположена квартира, не отвечает требованиям проведения капремонта, реконструкции или сноса.
• Следует подготовиться к тому, что переоформление объекта, расположенного в исторически ценном здании, проводить сложнее, чем другие. Придется получить согласие Комитета по охране памятников культуры и истории.
• Все жильцы должны быть выписаны из помещения. Допустим, если собственник является несовершеннолетним, перерегистрацию нужно оформлять после получения официального разрешения от органов опеки. Должна присутствовать выписка из домовой книги о количестве прописанных.
• На объекте отсутствует незаконная перепланировка. Осуществленные изменения в плане квартиры нужно согласовать и задокументировать.
• Если здание стоит на учете в штабе по чрезвычайным ситуациям, то цена помещения во время проведения экспертной проверки увеличится.
• Все инженерные коммуникации должны быть проведены и подключены.
• Предназначение нежилого помещения не может противоречить нормам зонирования (подробно они расписаны в градостроительном законодательстве, в разделе, описывающем ограничения в жилых зонах).

Дополнительно можно собрать ответы на межведомственные запросы от УФМС, ЖЭУ, Росреестра, Роспотребнадзора и Пожарного надзора, т.к. комиссия по решению о переводе жилья в нежилой фонд также высылает официальные запросы в эти ведомства, а окончательное решение не принимается до получения ответов от них.

Необходимо получить заключение от МЧС, что квартира соответствует пожарным нормам, справка от Роспотребнадзора о соблюдении санитарных нормативов и две справки из ЖЭУ: о назначении других смежных помещений, разместившихся на одной лестничной клетке с переводимым, заключение с признанием дома не аварийным, а также справка из организации, осуществляющей надзор за сохранностью памятников архитектуры о возможном переустройстве в случае, если это охраняемый культурный объект.

Для многоквартирных домов в списке документов должна присутствовать выписка из решения общего собрания собственников квартир с их задокументированным согласием на перевод квартиры в нежилое помещение.

Пошаговый порядок перевода жилого помещения в нежилое

Важно! До того, как перевести квартиру в нежилое, придется собрать определенный перечень документации.

Документы, необходимые для переоформления помещения

1. Свидетельство или договор, устанавливающие право собственности на объект, их копии заверяются нотариусом.
2. Технический паспорт переводимого помещения. Для его получения необходимо сделать запрос в БТИ.
3. План всех этажей дома. Для его получения пишется заявление в Департамент управления имуществом на получение доверенности, предъявив паспорт РФ, договор или свидетельство, удостоверяющий право владения имуществом. Срок получения плана — 1 месяц. После этой процедуры собирается такой же комплект документов и вместе с доверенностью от Департамента предоставляется в БТИ.
4. Проект переустройства. Он понадобится, если для перевода потребуется перепланировка. Разработку данного проекта следует возложить на лицензированную проектную организацию, входящую в СРО проектировщиков. Переделывать коммуникации или изменять их местоположение в квартире без проектного согласования запрещено.
5. Нотариально заверенное согласие всех владельцев на внесение жилья в список коммерческой недвижимости и разрешение проведения всей процедуры, данное одному из собственников. Его наличие обязательно, если у квартиры не один, а несколько владельцев.
6. Если помещением владеет юридическое лицо, то от организации потребуются учредительные документы и их копии, заверенные нотариусом. Подача бумаг осуществляется в администрации или в МФЦ. Заявление пишется по месту, в дополнение к нему прилагается список документов. Поданный запрос находится на проверке в течение 45 календарных дней, после чего выносится решение одобрить или отказать в переводе. Если указанный запрос одобрен, и перепланировка не требуется, то помещение может использоваться как нежилое.
7. Справка о соответствии нормам пожарной безопасности. Для этого нужно подать заявку в МЧС и дождаться осмотра объекта сотрудником, который по итогу обследования сообщит о месте и сроках получения заключения.
8. Заключение о соответствии санитарным нормам. Процесс получения аналогичен оформлению справки из пожарного надзора, но заказывается в СЭС.
9. Справка ДЕЗ. Она содержит информацию о предназначении остальных помещений, располагающихся на одном этаже с переводимой квартирой. Эта справка выдается ЖЭУ либо управляющей компанией. Для ее получения потребуется написание заявления, предоставление паспорта РФ, документ, свидетельствующий о праве владения помещением и договор основания.
10. Согласие соседей. Для этого потребуется провести собрание всех владельцев квартир в доме (оно созывается управляющей компанией). Чтобы провести собрание жильцов нужно написать запрос в домоуправление о включении данного вопроса в повестку дня. При созыве внеочередного собрания каждый собственник квартиры извещается письменно о нем не менее, чем за 10 дней до проведения. Чтобы собрание считалось правомерным,  должно присутствовать больше половины владельцев квартир. Одобрить перевод помещения должно 2/3 или более пришедших на собрание жильцов, а после проведения голосования составляется протокол.
11. Техническое заключение о состоянии дома. Оно выдается в УК на основании подачи заявления, паспорта и документа, доказывающего право владения недвижимостью.
12. Выписка из домовой книги. Она является официальным заключением о том, сколько людей жили или зарегистрированы в помещении, а точнее — что там на данный момент никто не прописан. Справка заказывается в паспортном столе и действительна в течение 14 дней.

После получения необходимых справок всем собственникам помещения необходимо направиться в Департамент управления имуществом для юридического оформления перевода. Нужно подать заявление, обосновать в нем причину перевода и приложить список документов: все вышеуказанные заключения, паспорта РФ, документ, доказывающий право собственности на помещение и договор основания, если запрашивает перевод юридическое лицо, то учредительную документацию организации. Заявка рассматривается специальной комиссией в течение 45 дней. По результату рассмотрения составляется протокол, который в трехдневный срок выдается на руки или высылается по почте.

Возможные причины отказа в переводе:

• Не соблюдены условия, рассмотренные выше.
• Предоставлен не полный список документов, предусмотренных процедурой.
• Отсутствует согласие остальных собственников квартиры.
• Отсутствует письменно оформленное одобрение соседей.
• В случае отсутствия указания причин отклонения протокол подлежит обжалованию в судебном органе. Судебная практика относит такой отказ к числу немотивированных.

Основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд служит отсутствие подачи заявителем запрашиваемой документации в течение 15 календарных дней с момента получения запроса. В постановлении об отклонении заявки на перевод квартиры в нежилой фонд указывается конкретная причина отказа и ссылки на несоблюдение точности процедуры, оказавшие влияние на итоговое решение. Отказ в письменной форме направляется инициатору процедуры в трехдневный срок со дня вынесения распоряжения. Необоснованное решение комиссии может быть обжаловано в судебном органе.

Инструкция по регистрации собственности на нежилой объект

Для документального оформления заключительного этапа перерегистрации следует подать перечень документов в УФРС или МФЦ, в составе которого должны быть:

• Паспорт гражданина РФ.
• Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ.
• Кадастровый паспорт объекта.
• Учредительные документы организации, если запрос осуществляется юридическим лицом.
• Заявление установленного образца (заполняет сотрудник УФРС).

Важно! Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности, которая будет стоить 1000 рублей.

Подаются не только оригиналы, но и копии документов, после чего заявитель получает расписку о получении сотрудником МФЦ или УФРС пакета справок для регистрации, с указанием даты получения готовых актов. В обозначенный день заявитель получает справки по предъявлении паспорта.

Недвижимость, находящаяся в муниципальной или государственной собственности, смене статуса жилого объекта не подлежит.

Как перевести нежилое помещение в жилое

Обычно под жилое переводятся дачи, дома либо прочие похожие строения. Над вынесением решений по данному вопросу работают уполномоченные органы местного управления.

Условия для осуществления перевода:

• Залоговые или долговые обязательства, в которых задействовано переводимое помещение, должны отсутствовать.
• Соответствие объекта техническим и санитарным нормам.
• Прилегающая к зданию территория является безопасной для пользования.
• Подход к дому свободен для жителей и аварийных служб.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилое:

• Заявление с прошением об изменении статуса объекта, написанное владельцем жилья.
• Кадастровый паспорт, подтверждающий право владения недвижимостью. Разрешается приложить нотариально заверенную копию.
• Техпаспорт дома с полным техническим описанием объекта.
• План многоэтажного дома (заказывается в домоуправлении).
• Письменно зафиксированное согласие соседей.
• При необходимости следует приложить проект перепланировки.

Важно знать! Услуга по смене статуса недвижимого имущества оказывается бесплатно в местном органе самоуправления. Сроки получения ответа на запрос — 48 календарных дней (из них 45 дней на рассмотрение и проверку плюс три на выдачу официального ответа). Если перевод согласован, выдается решение о переводе нежилого помещения в жилое. В случае вынесения отрицательного ответа по заявлению решение может быть обжаловано в суде на протяжении трех месяцев. Отсчет времени ведется с того момента, когда собственнику стало известно о нарушении его законных прав.

Перевод нежилого дома в жилой и обратный процесс имеет вполне понятное и досконально описанное решение. Единственный, но существенный минус этой процедуры — это кропотливость. На то, чтобы оформить и собрать необходимые документы, и проведение процедуры может уйти длительный период, от нескольких месяцев до года.