У любого объекта недвижимости, в том числе и многоквартирного дома, на конкретном этапе жизни наступает момент, когда строение не устраивает потребителей в связи с износом несущих конструкций, моральным старением, плохой функциональностью. Приходит время капитального ремонта.
Для осуществления такого объемного и затратного мероприятия создается фонд капитального ремонта. Его образование возлагается на собственников конкретного объекта недвижимости. Процесс наполнения ремонтного фонда регулируется федеральным законом, а именно Жилищным Кодексом РФ. Раздел 9 закона целиком посвящен вопросам капремонта многоквартирного дома и регулирует его основные стадии.
В чем различия текущего и капремонта
Работы, которые совершаются при капремонте, перечисляются в статье 166 вышеназванного закона. Сюда входят:
- ремонт или полная замена непригодного для использования лифтового хозяйства;
- устранение неисправностей или обновление общедомовых электросетей и других коммуникаций;
- смена кровельного покрытия;
- укрепление фундамента здания;
- ремонт общедомовой территории в подвале;
- обновление фасада.
Текущие ремонтные работы имеют своей целью предупредить износ конструкций, устранить неисправности и поддерживать инженерные сети дома в рабочем состоянии. Они носят предупредительно-профилактический характер, проводятся систематически и довольно часто. Объемы работы и затрат кап- и текущего ремонтов намного отличаются.
Финансирование текущих работ совершается за счет квартирной платы, в то время как капремонт осуществляется из целевых платежей собственников.
Фонд и региональный оператор. Основные положения
С одной стороны, фонд капремонта общего имущества многоквартирных домов – это привлеченные денежные средства, целенаправленно используемые на оплату расходов по осуществлению капитальных ремонтных работ. Главная часть ФКР сформирована из обязательных взносов, которые и предназначены для образования денежного фонда по каждому дому, введенному в рег. программу.
Другие статьи, за счет которых пополняется финансовое положение фондов:
- пени, уплаченные собственниками за несвоевременное внесение платежей на капремонт;
- банковские проценты за хранение финансов фонда на депозите;
- кредиты, взятые на осуществление ремонтных комплексов;
- доходы, получаемые от размещения денежных средств фонда.
С другой стороны, под фондом капремонта понимается организация – юрлицо, называемое рег. оператором. Подобные структуры имеют статус некоммерческих организаций, они созданы и действуют обязательно в каждом регионе РФ. Их задача – организация сбора взносов и использование собираемых средств для осуществления капремонта общедомового имущества в МКД.
Средства фонда капремонта, которые находятся под управлением регоператора, имеют не только строго целевое предназначение, но и защищены законом от ареста или принудительного изъятия.
Регоператор создается решением органа исполнительной власти субъекта РФ. Занимается эта структура только вопросами ремонта многоэтажек.
У всех фондов имеются официальные сайты, где любой желающий может найти обширную информацию по капремонту многоэтажных домов, воспользоваться горячей линией по телефону.
Перечень функций регионального оператора в лице фонда капитального ремонта многоквартирных домов довольно широк. Главная задача, которую поставил перед ним центр – выполнять капитальный ремонт домов, включенных в целевую программу.
Для реализации этой цели он:
- аккумулирует взносы на счете, ведет их учет по каждому собственнику;
- производит отбор подрядчиков, заключает с ними соглашения, проверяет и принимает работы;
- финансирует комплекс ремонтных работ.
Расходы на содержание аппарата регоператора производятся из бюджетных средств региона.
Порядок осуществления капремонта
Сегодня уже можно говорить о том, что в каждом субъекте РФ сложилась региональная система капитального ремонта. Она включает:
- утвержденную органом власти программу капремонта домов с последующей её актуализацией;
- образование важной структуры – рег. оператора, на которого возлагается ответственность за своевременное и качественное осуществление ремонта;
- определение размера минимального тарифа, взимаемого с населения за капремонт;
- реализация конкретных мероприятий по обновлению и ремонту домов.
А будет ли ремонт
Выяснить, когда начнут ремонтировать сети и другое совместное имущество непосредственно у вас в доме, достаточно просто. Для этого нужно зайти на сайт регионального оператора капитального ремонта или государственно-информационной системы ЖКХ. Здесь обязательно найдете необходимые сведения об интересующем вас доме.
Помимо этого, в обязанности регоператора включено информирование жильцов за полгода до осуществления ремонта МКД, сообщение сведений об ориентировочной стоимости расходов, объеме предстоящих работ и прочих деталях мероприятия. Собственники имеют возможность обсудить информацию, выбрать своего человека для ведения контроля за ходом и результатом ремонта.
Взносы как обязанность
Обязанность оплачивать взносы в фонд капитального ремонта многоквартирных домов возложили на собственников ЖК (ст.169). Законность этой нормы подтвердил и суд.
Оплата производится ежемесячно соразмерно их доле в совместном имуществе. Величина доли, как известно, определяется общей площадью квартиры.
Платить должны владельцы как жилых, так и нежилых помещений. Предприниматели, владеющие магазинами, салонами, размещёнными на первых этажах, также оплачивают ремонтный взнос согласно своей доле в общедомовом имуществе.
Сумма платежа включается строкой в квитанцию оплаты коммунальных услуг.
Кто освобожден от оплаты взносов
Законом от уплаты взносов освобождены собственники помещений в домах:
- признанных в соответствии с положением, утвержденным Правительством, аварийными;
- определенных к сносу;
- которые стоят на участках, изымаемых властями для государственных нужд;
- имеющим менее чем 3 квартиры.
Наниматели жилых помещений, принадлежащих муниципалитету или государству, освобождены от платы за капитальный ремонт. Капремонт в домах социального жилищного фонда оплачивают собственники этих квартир – администрации районов и городов, унитарные предприятия, если жилье передано им.
Льготы
Органы власти субъектов РФ вправе в законодательном порядке предоставить компенсацию расходов неработающим пенсионерам, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50%, восьмидесяти лет, — в размере 100%.
Данные льготы не работают автоматически. Для их получения гражданам надо написать заявление и обратиться с ним в областной фонд капремонта общего имущества многоквартирных домов, представить документы, подтверждающие законный статус льготника.
Встречаются случаи, когда собственник определенное время добросовестно оплачивал взносы на капремонт, а затем его многоквартирный дом в законном порядке признали подлежащим сносу. Гражданин вправе получить возврат выплаченных денег. Ему необходимо обратиться с письменным заявлением к региональному оператору.
Когда надо начинать платить
У большинства граждан ответ на этот вопрос не вызывает затруднений: конечно, как только в квитанции о коммунальных платежах появится сумма для уплаты по этой графе. Для тех, кто интересуется подробностями, разъясняем правовую сторону вопроса.
Подобная обязанность у лиц, заселившихся в доме, сданном в эксплуатацию после строительства, возникает через 4 года и 11 месяцев после включения его в ремонтную программу.
Как рассчитывается сумма взноса
Размер взносов в ФКР утверждают властные органы республик, краев и областей. Он является минимальным. Расчет производят, исходя из размеров площади помещения, которым владеет собственник, этажности и материала, срока износа дома. В некоторых регионах могут учитывать особенности разных муниципальных районов.
Данную нормативную величину закон разрешает ежегодно пересматривать и утверждать правовым документом субъекта РФ. Так, в Воронежской области тариф установлен приказом местного департамента ЖКХ и энергетики и равняется на 2018 год 6,60 рубля за 1 м2 общей площади помещения.
Сумма, которая уже указывается непосредственно в квитанции, рассчитывается путем умножения утвержденной ставки на метраж помещения собственника.
Собственники на общем собрании не вправе установить, а затем и платить взнос в меньшем размере, чем утвержденный официальный минимум. Но законом предоставлено общему собранию право определить его размер большим, чем официальный минимум.
А если не платить
Рассмотрим, что будет, если гражданин не станет платить в фонд капремонта. Оказывается, неуплата взносов приведет к неприятным последствиям.
На основании закона на должника начислят, а затем и взыщут за каждый просроченный день пени. В случае неуплаты на протяжении 6 месяцев рег.оператор подаст судебный иск о возмещении долга и этот ход его будет правомерен. Дело, скорее всего, он выиграет. Должнику придется заплатить накопившуюся задолженность, набежавшую сумму пени, оплатить судебные издержки.
Так как за подобные долги могут ещё сделать должника невыездным за границу, арестовать и даже изъять у него имущество, то вопрос «Платить или нет в фонд капремонта?» должен решаться однозначно: оплачивать нужно вовремя и в полном размере. Позиция: «Не плачу за капремонт и ничего мне за это не будет!», обойдется более серьезными издержками, чем регулярная и своевременная плата.
Куда уходят взносы за капремонт
Существуют только два способа аккумулирования собираемых платежей. Эти способы определил ФЗ о жилищном хозяйстве.
Согласно первому способу, взносы перечисляются на коллективный счет регионального оператора фонда капремонта. Рег. оператор не только аккумулирует финансы, управляет и распоряжается ими, но и производит всю организационную работу по реализации намеченной программы капремонта.
Поступившие от граждан денежные средства региональный оператор не имеет права использовать на другие цели, кроме финансирования расходов на капитальный ремонт. Закон запрещает расходование поступающих взносов на какие-то отвлеченные цели.
Второй способ. Собственники на общем собрании большинством голосов могут принять решение перечислять взносы на специальный «счет дома», открытый для их конкретного дома в банке и выбранным ими лицом: ТСЖ, управляющая компания или жилищный кооператив.
В первом случае региональный оператор вместе с местными властями определяют, на ремонт каких домов необходимо направить собранные средства, во втором — все деньги идут только на капремонт конкретного дома. Преимуществами второго способа является возможность управления и полного распоряжения собственниками своими средствами, проведение капремонта в более ранние сроки, самостоятельный выбор подрядчика, личный контроль за их работой. Вы четко видите, куда отчисляете свои деньги, кому их придется вам выплачивать.
Однако при этом способе собственникам придется самим решать множество сложных организационных вопросов, связанных, как и со сбором взносов, контролем за накоплением фонда капремонта (например, необходимо определить, кто и как будет выставлять платежные документы для оплаты взносов), так и с организацией самого процесса ремонтных работ. Нужно будет нанимать специалистов для подготовки технических заданий на выполнение проектной документации, её разработки. Предстоит самим найти и выбрать подрядчиков, осуществлять в дальнейшем контроль за их работой, провести конечную приемку. Причем большинство вопросов требует принятия решений на общем собрании собственников, организовать которое, как показывает практика, не так-то просто.
Это интересно! Региональные операторы по решению властей региона располагают определенной поддержкой из средств областных, республиканских бюджетов, опираются в своей работе и на помощь муниципалитетов, действуют во взаимодействии с управляющими компаниями, ТСЖ, жилищными кооперативами. Естественно, у них больше возможностей для наилучшего и эффективного использования накопленных денежных средств. Достаточно посмотреть на структуру этих некоммерческих организаций.
Практически в каждом фонде созданы различные профильные отделы: капремонта, проектно-сметной документации, учета и ведения лицевых счетов, юридический и другие подобные специализированные подразделения. Гражданам можно обратиться по электронной почте непосредственно к специалистам, позвонить по номеру горячей линии.
За тем, как оператор тратит деньги, полученные за счет взносов, следят федеральные органы финансового надзора, счетные палаты субъектов РФ.
Проблемы в работе системы
По данным Минстроя в стране за три с половиной года действия программы отремонтировано свыше 80 тысяч домов. Это 7,7% от всех многоэтажек в России.
Однако, примерно 10% собственников нерегулярно оплачивают или вообще не платят «налог» на капремонт, как они его называют.
Какие у них есть причины не платить
Нежелание платить за ремонт чужого дома. Взносы собираются в общий котел, когда дойдет очередь до вашего дома – неизвестно.
Низкое качество ремонтных работ, которые производят иные подрядчики, малоэффективный контроль за их работой со стороны того же регионального оператора. В дом могут прийти много проверяющих, а результат от них будет нулевой.
Важно! Людям непонятно, почему их заставляют оплачивать ремонт имущества, которым они не пользуются. Самым наглядным примером может служить плата за ремонт лифта, в котором, например, жители первых этажей не нуждаются.
Нужна поддержка центра малообеспеченным семьям и такой законопроект поддержала бы вся общественность.
Нерешенные вопросы еще есть в деятельности региональных фондов капремонта. Люди ждут от них более эффективной и надежной работы.
Загрузка...
