Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры

Каждый владелец квартиры мечтает сделать ее более удобной, и обычно такие планы связаны с существенными изменениями – переносом стен и дверных проемов, расширением одних помещений за счет других площадей . Поэтому встает ряд вопросов: что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры, какие операции требуют согласования, чье одобрение необходимо предварительно получить и как оформить документы. Именно этим проблемам посвящена данная статья.

Нормативные документы

Основным законом, регулирующим переустройство жилых помещений, является Жилищный кодекс РФ. Этой теме полностью посвящена глава 4. В ней дается определение понятия перепланировки, описывается процедура ее согласования и основания для отказа компетентными органами.

Любая перепланировка должна соответствовать и требованиям СанПиН и СНиП. Региональные администрации могут устанавливать свои правила и ограничения в этой сфере на подведомственной территории. Они закрепляются постановлениями Правительства субъектов РФ.

Что считать перепланировкой

В соответствии с ЖК РФ перепланировкой признается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесений в технический паспорт объекта. Сюда входит:

изменение расположения дверных проемов в несущих стенах;
изменение площади квартиры за счет прилегающих помещений;
перемещение, снос и возведение перегородок;
объединение квартир дверным проемом;
создание ниш, антресолей и дополнительных помещений внутри жилища;
объединений лоджий и балконов с жилой площадью квартиры и т.д.

На проведение работ подобного рода требуется заручиться согласием жилищной инспекции и внести соответствующие изменения в технический паспорт объекта.

Важно! Можно сказать, что узаконивать нужно любые трансформации помещения, которые приведут к несоответствию объекта плану. План квартиры находится в приложении к его техническому паспорту. Если таковой отсутствует, информацию следует получить в БТИ.

Какие изменения делать нельзя

Существует перечень запретов на перепланировку квартиры вне зависимости от согласования:

изменения, которые грозят ухудшению условий проживания третьих лиц или преграждающие доступ к общим коммуникациям (расширение площади квартиры за счет лестничной клетки, перенос стояков или замуровывание их в стену и др.);
действия, вызывающие нарушения несущей способности здания (демонтаж и различные изменения несущих стен, колонн);
присоединение к коммуникациям общедомового назначения регулирующих или перекрывающих устройств;
перекрытие или сужение вентиляционных каналов;
перенос отопительных систем, предусмотренных конструктивно и врезка в них с целью установки водяного теплого пола;
сооружение лоджий и балконов (за исключением первых этажей);
объединение комнаты с кухней в квартирах, оборудованных газовыми плитами и др.

Даже если вы не нашли запланированные работы в указанном перечне, стоит обратиться в жилищную инспекцию за согласованием планируемых изменений.

Какие работы не требуют согласования

Не надо согласовывать проведение следующих работ:

поклейка обоев и другие манипуляции облицовки стен и потолка;
замена напольного покрытия без утяжеления конструкции;
изменение положения стен и дверей (если они не несущие);
установка антенн и другого оборудования телевидения и интернет;
ремонт санузла (обновление труб и сантехники);
монтаж вытяжки, кондиционера;
изменение положения розеток и выключателей.

Указанный перечень не вносится в техпаспорт квартиры, поэтому не является перепланировкой, ее не нужно узаконивать.

К списку разрешенных мероприятий, которые называются перепланировкой, но не требуют специального разрешения относятся:

остекление балкона без преобразований площади;
демонтаж и возведение ненесущих перегородок;
перенос, увеличение и уменьшение проемов вне несущих стен;
удаление дверных блоков и замена их аркой (помимо случаев, напрямую запрещенных Жилищным кодексом);
замена ванны или душевой кабины (в отдельных случаях установки негабаритных кабин и джакузи требуется согласование из расчета несущей способности помещения);
перемещение электроплиты внутри кухни;
увеличение жилой комнаты за счет нежилых помещений (кладовки, коридора и пр.).

Можно ли в квартире делать перепланировку кухни

Кухня, в отличие от жилых комнат, является носителем повышенной пожароопасности, поэтому к ней предъявляются строгие требования. Особенности перепланировки в кухне:

запрещается уменьшить ее площадь, но допускается ее увеличение за счет нежилых помещений;
нельзя перегораживать дымоход, вентиляционную систему и пр.;
запрещено менять местоположение, т.к. кухня не может располагаться над жилыми комнатами, расположенными на нижних этажах;
перемещение плиты в пределах кухни допустимо с сохранением местоположения соответствующих инженерных систем. Перемещение газового оборудования допускается только с разрешением компетентных органов;
при наличии газовой плиты службы запрещают производить замену дверей арочными конструкциями и организация второго проема.

Как законно отгородить часть лестничной площадки

Распространенный вопрос, заслуживающий отдельного внимания, – можно ли установить дополнительную дверь на лестничной площадке. Часто собственники торцевых квартир пытаются отгородить свою жилплощадь дополнительной дверью или организовать небольшой тамбур на лестничной площадке. Обычно это приводит к противоборству с соседями, поэтому стоит развеять сомнения комментариями для обеих сторон.

Установка перегородки на лестничной клетке не является перепланировкой, согласовать необходимости нет. Ее можно возвести самостоятельно с соблюдением нескольких условий:

конструкция не является помехой для функционирования аварийных выходов;
уменьшение площади общего назначения не мешает другим жильцам пользоваться лифтом и не загораживает проход;
не изменился свободный доступ сотрудников управляющей компании к щиткам, трубам, выходу на чердак, в подвал и пр. для того, чтобы производить обслуживание.

Важно! Однако обязательным формальным требованием является согласие всех собственников жилья на этаже, зафиксированное документально. В противном случае соседи могут подать жалобу в жилищную инспекцию и потребовать демонтажа конструкции, установленной без их одобрения.

Как пройти процедуру самостоятельно

Если на вопрос нужно ли согласовывать перепланировку вы получили утвердительный ответ, заняться этой процедурой можно двумя методами:

предварительное согласование;
легализация после проведения работ.

Первый способ наиболее предпочтителен и по закону является основным. Узаконить вторым методом сложнее. Он носит преимущественно вынужденный характер, часто связан с судебными тяжбами и санкциями в отношении собственников жилплощади.

Типовой алгоритм предварительного согласования состоит из нескольких этапов:

Определение нужды в узаконивании плановых работ. Это легко выяснить в БТИ, жилищной инспекции. Консультативную помощь могут оказать юристы, специализирующиеся на жилищном праве и сотрудники проектных организаций.
Изучение техпаспорта объекта, запрос в БТИ в случае его отсутствия. Данная информация позволяет выяснить текущее соответствие объекта планировке и служит основой для дальнейшей разработки.
Отметить на плане предполагаемые изменения, составить проект перепланировки. При необходимости прибегнуть к услугам специализированных организаций.
Подача заявления и проекта в жилищную инспекцию. Оформлять пакет нужных документов надо с соблюдением требований местных компетентных органов.
Осуществление перепланировки.
Составление акта о произведенной перепланировке и подача документации в БТИ.
Вызов специалиста для составления нового плана помещений.
Завершение регистрации в БТИ, получение технического паспорта после изменений.

Чем могут быть полезны типовые проекты перепланировки

В помощь жителям стандартных многоквартирных домов были разработаны типовые проекты перепланировки. Они подразумевают готовые варианты изменений, одобренных компетентными органами. Это позволяет хозяевам квартир серийных многоэтажек обойтись без разработки и согласования дорогостоящей проектной документации. Общая процедура не изменилась. При обращении в жилищную инспекцию достаточно предоставить заявление, стандартный набор документов и сослаться на действующий готовый вариант реконструкции.

К преимуществам таких проектов можно отнести их доступность и безвозмездность. Среди недостатков отмечены:

ограниченный набор проектов для каждого типа домов;
невозможность отступления от проекта при выполнении работ;
планировка квартиры должна полностью соответствовать проекту.

Возможные санкции

Незаконная перепланировка жилья может повлечь за собой ситуации различной степени тяжести:

Административная ответственность предусматривает наложение штрафа в размере 2-2,5 тыс. руб. Владельца квартиры обязывают привести помещение в состояние, соответствующее плану, или узаконить текущее положение.
Приостановление права распоряжения имуществом. Хозяин не сможет продать, переоформить или произвести иные операции с данным объектом недвижимости.
Возникновение аварийно-опасных ситуаций – обрушение здания вследствие потери его несущей способности, затопление, связанное с переносом инженерных систем.

Хозяевам следует помнить, что любые несущественные изменения при ремонте могут попасть под определение «перепланировка». Эксперты рекомендуют заблаговременно решить вопросы согласования, свериться с планом помещения перед началом работ во избежание проблем с надзорными органами и штрафных санкций.