После передачи жилищной собственности в личное пользование, всегда встаёт задача организации содержания жилья. В ходе обслуживания МКД (многоквартирных домов) необходимо решать множество задач. Это и вопрос качества предоставляемых услуг в ходе эксплуатации жилья, своевременность, решение вопросов действующей тарификации, проведение необходимых работ на общедомовой территории и другие, не менее актуальные проблемы. Государство предоставило собственникам квартир право самостоятельно выбирать форму управления. Регулируется этот процесс нормами жилищного законодательства.
Каждый из вариантов формы управления имеет свои достоинства и недостатки. Наиболее распространёнными считают УК и ТСЖ. На практике 75% останавливают свой выбор на первом варианте и всего 25% находят в себе силы на создание второго:
- УК (Управляющая компания) – сторонняя организация, осуществляющая деятельность по управлению эксплуатацией и содержанию имущества МКД, созданная с целью получения прибыли. Деятельность осуществляется основываясь на заключенные соглашения либо с собственниками квартир, либо с существующими ТСЖ(ЖСК, ТСН);
- ТСЖ (Товарищество собственников жилья), ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), если дом на стадии строительства или ТСН(Товарищество собственников недвижимости), если в какой-либо части дома одновременно с физическими располагаются юридические лица – некоммерческое сообщество собственников из одного или нескольких соседних домов и предприятий, лично заинтересованных в ведении совместной хозяйственной деятельности на прикреплённой к ТСЖ территории. Вопросы содержания решаются через голосование собственников или ресурсами приглашённой сторонней управляющей компании.
Важно! Выбор что же лучше – ТСЖ или УК, обоснован людьми, которые проживают на территории действия организации. Если это люди, кому проще не вникая в нюансы оплатить услуги, то тогда лучше остановить свой выбор на УК. А если это активные и компетентные в ЖКХ жильцы, готовые регулярно выделять время на решение текущих проблем содержания дома – то предпочтение лучше отдать ТСЖ.
Инициатива принятия или смены органов управления, если действующая по той или иной причине не выполнила своих обязательств, не имеет никаких временных ограничений. Решение принимается голосованием на общем собрании собственников МКД. Если на протяжении года жильцам не удаётся прийти к единому мнению — местными властям публикуется тендер по отбору УК.
В данной статье представлены основные принципы работы организаций, их различия в подходе решения насущных проблем собственников жилья, которые необходимо учитывать при выборе органов управления. А также плюсы и минусы каждого из представленных вариантов.
В чём разница между ТСЖ и Управляющей Компанией
Рассмотрим сравнения в таблице:
| УК | ТСЖ |
| Нет ограничений в количестве обслуживаемых домов. Местоположение также не играет роли. | Управляет одним или несколькими близлежащими МКД. |
| Единоличное решение всех текущих вопросов компанией | Текущие вопросы имеет право решать совет жильцов, с явкой не менее 50%. |
| Наличие материально-технической базы и профессионального персонала. | Выполнение необходимых работ производится по договору подряда. |
| Наличие предоставляемых скидок от подрядчиков за объёмы выполняемых работ. | Личная заинтересованность в снижении платы на коммунальные платежи. |
| Отсутствие необходимости тратить время на погружение в проблемы дома. | Вовлеченность жильцов в актуальные проблемы дома. |
Нет ограничений в количестве обслуживаемых домов. Местоположение также не играет роли.
Сравнительная таблица носит общий характер и надо понимать, что при принятии решения необходимо индивидуально проработать всё «хорошо и плохо».
Преимущества и недостатки УК
Поскольку УК осуществляют профессиональную деятельность по предоставлению услуг для комфортной эксплуатации домов, то необходимо отметить, что все достоинства связанны именно с данным фактором. Однако рассмотрим сравнительную таблицу подробнее.
| Преимущества | Недостатки |
| 1. Графики текущих расчётов планируются и утверждаются заранее: текущий ремонт нежилых помещений, вывоз мусора, уборка дворов. | 1. Отсутствие влияния собственников жилья на выбор подрядчиков для выполнения необходимых работ.
|
| 2. УК имеет возможность перекрывать задолженность жильцов благодаря ранее накопленным средствам. Это позволяет не приостанавливать предоставление той или иной услуги.
|
3. Стоимость обслуживания выше, чем при ТСЖ.
|
| 4. При возникновении споров с подрядчиками, сотрудники УК более компетентны в нюансах предоставляемых услуг.
|
2. Отсутствие какой бы то ни было отчётности перед потребителями услуги. |
| 5. Фиксированная оплата работы компании.
|
Плюсы и минусы ТСЖ
Решение о выборе данной формы принимается тогда, когда положительных голосов набирается более 50%. А эффективность работы ТСЖ будет высока — когда для жителей дома при изучении вопроса, чем же отличается ТСЖ от управляющей компании, определяющими преимуществами станет:
- Быстрота в решении насущных проблем – отсутствие тепла, необходимость ремонта нежилых помещений и т.д. В отличие от УК, где ещё необходимо будет доказать, что проблема действительно существует;
- Сборы денежных средств на нужды содержания жилья производятся на основе актуальности потребностей: если дом только сдан – нет необходимости собирать деньги на ремонт тех же подъездов, зато можно совместно решить задачу по ограждению и видеонаблюдению;
- Отличается прозрачностью финансовой деятельности. Любой собственник квартиры может запросить отчёт о выполненных работах и потраченных на это денежных средствах. И председатель обязан предоставить все существующие расчёты;
- Получение прибыли сложно отнести к преимуществам ТСЖ, однако для создания резервного бюджета, товарищество может принять положительное решение по эксплуатации собственного имущества, с целью получения выгоды. Собственники квартир могут разрешить аренду свободных площадей под ту же питьевую воду, либо разместить рекламу на фасаде здания, в лифтах. Это позволит решить ряд насущных вопросов, типа обустройства детских площадок, парковки;
- Возможность самостоятельного выбора подрядчика на выполнение необходимых работ.
Важно! Для функционирования ТСЖ, жильцам необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя для решения текущих дел МКД и ревизионную комиссию, которой надлежит контролировать корректность работы первых. Наобум ставить галочки можно, но настоятельно не рекомендуется, так как это скорей всего плохо отразится на Вашем же будущем. Только компетентность выбранного органа управления позволит сберечь кошельки жильцов дома. Срок работы инициативной группы определяется голосованием.
Однако все насущные проблемы, как и прежде, будут решаться по средству сборов голосов собственников квартир.
Оценив преимущества, следует обратить внимание и на недостатки:
- На сегодняшний день остро стоит вопрос к компетенции руководства ТСЖ. Это основная проблема. Очень часто за председателем товарищества не числится необходимых навыков, кроме лидерских качеств. А это непосредственно влияет на корректность и своевременность в принятии решений;
- Отсутствие собственного капитала, что при накоплении задолженностей перед подрядчиками может привести к приостановлению какой-либо услуги как максимум, и как минимум – все задолженности перераспределяются равномерно на всех собственников жилья;
- При необходимости выполнить какую-либо разовую работу, подрядчиками будет запрошена более высокая стоимость, поскольку одиночные заказы не представляют интереса.
- Время, которое требуется в случае необходимости оформить ликвидацию ТСЖ.
Альтернатива УК и ТСЖ
Как известно спрос формирует предложение. А на сегодняшний день всё чаще встречаются случаи, когда при ТСЖ, решение собственников жилья подменяется решением председателя, причём не всегда компетентного, в отличие от сотрудников обслуживающих организаций. При выборе актива правления в виде ТСЖ или управляющей компании на вопрос что лучше появился наилучший вариант, со слов экспертов, наиболее надёжный, нежели предыдущие. Это смесь двух форм одновременно: создаётся ТСЖ, которое заключает договор на обслуживание с УК. Это позволяет собственникам квартир быть в курсе текущих расходов и наряду с этим получать компетентную помощь в эксплуатации жилья.
Отношения оформляются по средствам заключения договора, по чётко-прописанным пунктам:
- Адрес дома и список имущества;
- Список выполняемых работ;
- Список коммунальных услуг от УК;
- Расчёт коммунальных платежей;
- Вид контроля за исполнением обязательств сторон.
Заключение
Невозможно однозначно утверждать — какая форма правления лучше. Но однозначно то, что порядок в многоквартирном доме может быть сохранён лишь при поддержке неравнодушных жильцов, которые станут оказывать посильную помощь в процессе эксплуатации жилья. Как показывает статистика, если жители дома не посещают собрания, не принимают участия в голосовании по актуальным вопросам, то ТСЖ имеет предрасположенность к упадку, а за управляющей компанией стремление к необоснованному завышению стоимости предоставляемых услуг.
Загрузка...
