Что такое ЖСК: плюсы и минусы, в чем заключается отличие от ДДУ?

Застройщики новостроек реализуют жилые площади по двум схемам – ДДУ или ЖСК. Не все граждане знают, что собой представляют эти договора и в чем заключается отличие одного от другого. Чтобы сделать правильный выбор при покупке жилья, рекомендуется ознакомиться с тем, что такое ЖСК и ДДУ и узнать плюсы и минусы каждой схемы.

Отличие схем

Договор долевого участия – это система реализации строящегося жилья в первичном фонде с помощью регистрации бумаги в Росреестре. После регистрации договора, гражданин становится участником строительства. Его называют дольщиком. ДДУ регламентируется Федеральным Законом за номером 214. В этом заключается первое отличие от ЖСК (жилищно-строительный кооператив), поскольку такая сделка регулируется законом за номером 215.

Договор с ЖСК – это система реализации квартир, которые еще не были построены с помощью, осуществляемая посредством паев или паевых взносов. Группа людей, решивших построить жилое здание, вступают в сообщество. Каждый участник организации называется пайщик.

Отличие этих схем приобретения жилья заключается в порядке регистрации в Росреестре. Договор ДУ фиксируется сразу после подписания соглашения между застройщиком и дольщиком. Благодаря этому невозможно совершить двойную сделку реализации жилья. Договор ЖСК регистрируется только после сдачи дома в пользование собственников. Это менее надежная схема, поскольку недобросовестные строительные организации могут совершать двойные сделки, и может оказаться, что у жилья сразу два владельца.

В договоре долевого участия указывается вся сумма, которую гражданин должен заплатить за жилье. Согласно действующему законодательству, цена на квартиру не изменяется. Застройщик может заключить дополнительные соглашения на оказание каких-либо услуг, увеличив стоимость жилого помещения, но гражданин имеет право отказаться от заключения сделки. Если же компания, реализующая жилые помещения, захочет расторгнуть договор купли-продажи, то руководство будет обязано выплатить неустойку. В договоре ЖСК прописано, что стоимость квартиры может увеличиться. Установить цену более той, что была изначально прописана в договоре, имеет право председатель после согласования вопроса с пайщиками. Это можно сделать в любой момент. Обычно цена увеличивается в связи с подорожанием стоимость материалов, необходимых для строительства объекта. В этом также состоит отличие схем приобретения недвижимости.

В договоре долевого строительства стоит точный срок возведения дома. Сдача может быть увеличена максимум на два месяца, согласно действующему законодательству. Это период дается для оформления соответствующих документов. Если дата сдачи объекта не соблюдена, то у дольщиков есть право потребовать выплату неустойки. В случае с ЖСК, в отличие от ДДУ, нет точного срока сдачи здания. Если даже строительство затянется на несколько лет, застройщик не будет подвергнут наказанию, поскольку этот момент не прописан в законе.

ДДУ отличается также тем, что при долевом участии в необходимо внести оплату за помещение до окончания строительства. В ЖСК нет таких жестких условий. Здесь рассрочка платежей допускается и после сдачи здания в пользование граждан.

Различия между жилищно — строительными кооперативами и долевыми участиями в строительстве состоит и в компенсации за лишние метры. Если при приемке помещения обнаружится, что площадь жилья больше, то в случае с ДДУ есть несколько вариантов решения:

гражданин отказывается от жилья и получает обратно свои деньги, а также неустойку;
собственник доплачивает за разницу в метраже и требует оплаты неустойки;
владелец ищет недостатки в строительстве и если он их находит, то имеет право требовать скидку, компенсирующую разницу стоимости метров.

Если гражданин покупает помещение по договору с ЖСК, то ему придется оплачивать разницу в площади.

Достоинства и недостатки

Выбирая между ДДУ или сделкой ЖСК, следует знать не только, в чем разница между схемами, но также плюсы и минусы разных форм приобретения жилья.

ЖСК

Плюсы ЖСК:

каждый пайщик участвует в общих собраниях, поэтому может принимать решение, как будет проходить строительство;
стоимость отличается от долевого участия в строительстве в меньшую сторону, поскольку здесь нет большого количества дополнительных сборов, а повышение цены происходит только по объективным причинам;
существует гибкая система скидок на жилье, которые не пользуется большой популярностью.

Минусы ЖСК:

чтобы стать участников кооператива, придется заплатить взнос, размер которого составляет 1-3% от цены жилой площади;
сложно избежать рисков двойных сделок купли-продажи;
у пайщика меньше прав на помещение, чем у дольщика;
нельзя совершить продажу жилья без вступления покупателя в кооператив;
стоимость жилой площади может возрасти;
застройщик не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта.

ДДУ

Плюсы:

есть проектная и разрешительная документация и эти вопросы прописаны в договоре;
стоимость жилой площади не увеличивается даже при подорожании материалов;
площадь и этажность дома не увеличивается;
застройщик не имеет права делать дополнительные пристройки, которые не были указаны в проекте;
есть возможность расторгнуть сделку и получить затраченные средства обратно;
в случае увеличения срока сдачи здания застройщик выплачивает гражданам неустойку.

Минусы

высокая стоимость помещения по сравнению с ЖСК;
длительный процесс регистрации права собственности;
расторгнуть сделку и вернуть деньги можно только на условиях, прописанных в договоре;
застройщик неохотно предоставляет рассрочку на покупку жилья и если гражданин приобретает жилую площадь в ипотеку, то из-за этого возрастает ее стоимость.

При выборе между ДДУ или сделкой ЖСК важно учитывать все достоинства и недостатки сделок.

Договор с ЖСК и ДУ

При подписании договора ДДУ рекомендуется обращать внимание не следующие моменты:

В соглашении прописываются все реквизиты организации. Перед подписанием соглашения следует ознакомиться с тем, действительно ли застройщик существует, а не является фэйковой компанией. Необходимо также посмотреть, какой капитал есть у застройщика и кто является учредителями фирмы.
Договор долевого участия должен иметь в точности такое название. Если указано что-то другое, от подписания соглашения следует отказаться.
Должна быть указана точная сдача здания в пользование собственников. Прописывается не только год, но и месяц.
В бумаге указывают площадь недвижимости, количество этажей и площадь самого объекта.
Гарантии застройщика. Прописывается также сумма сделки. Должны быть указаны цифры и пропись.

При подписании договора ЖСК также следует обращать внимание на следующие моменты:

Возможные риски участника сделки. Нужно знать, что будет, если строительство затянется или сорвется.
Реквизиты компании. Рекомендуется ознакомиться, какие объекты сдал в пользование граждан кооператив, и какие отзывы о нем дают прежние участники.
В соглашении прописывают площадь недвижимости и количество этажей здания.
Наличие у компании финансового оздоровления. Рекомендуется узнать, не собирается ли кооператив объявлять себя банкротом.
Следует выяснить, сколько у председателя кооператива замороженных организаций. Если они есть, сделку не рекомендуется заключать.
В бумаге должны указываться правила увеличения стоимости. Необходимо, чтобы было прописано, что вопрос повышения цен решался на общем собрании пайщиков.
Кадастровый номер земельного участка, кому принадлежит и каково право собственности. Часто случается, что дом на земле возводится незаконно.

Выбирая между ДДУ или соглашением ЖСК, рекомендуется обратить внимание на разрешение строительства на этом участке земли именно этой организацией. Если данной бумаги нет, от сделки рекомендуется отказаться.

Если выбирать, какую схему приобретения недвижимости выбрать – ДДУ или подписать соглашение с ЖСК, рекомендуется узнать, чем отличается одна форма сделки от другой, а также достоинства и недостатки долевых и паевых взносов. Только сопоставив все факторы, можно принять верное решение.