Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Собственники жилья, согласно действующему законодательству Российской Федерации, производят регулярные выплаты за проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Закономерно у жильцов назревает недовольство – деньги платятся, а рабочих нет. Объяснение простое – проведение работ требует денежных затрат, поэтому на протяжении нескольких лет происходит накопление финансов в специально созданном фонде капремонта до достижения утвержденной даты.

Что такое капитальный ремонт

Целью капремонта является проведение комплекса работ, они позволят восстановить техническое состояние МКД до установленных норм, при которых здание допускается к эксплуатации. МКД подлежит выполнению капремонта, если износ каменного жилого строения находится в пределах от 30 до 70%, а деревянного – до 65%.

Капитальный ремонт подразумевает проведение работ, перечисленных ниже:

• ремонт или замена строительных конструктивных элементов и их компонентов, исключая несущие;
• обеспечение надлежащего уровня инженерных технических коммуникаций;
• восстановление отдельных компонентов несущих конструкций;
• диагностика инженерных систем с целью выявления неисправностей и наличия изношенных участков;

Проводится замена изношенного оборудования либо ремонтные работы на поврежденных участках технологического оборудования, являющегося частью общедомового имущества. Капремонт подразумевает проведение модернизации ремонтируемого строения соответственно требованиям к уровню комфорта для квартирантов и направленную на экономичное расходование поставляемых ресурсов – тепловой и электрической энергии, воды и газа.

• комплексное восстановление;
• выборочные ремонтные работы.

Последний вариант превалирует в случае:

• значительного износа жилого строения;
• отсутствия экономической целесообразности выполнения комплексных работ;
• если осуществление комплексного ремонта требует частичного или полного освобождения здания от жильцов на время работ.

Регламент выполнения ремонтных работ включает в себя проведение восстановительных операций для:

• технологических систем, обеспечивающих подачу тепловой и электрической энергии и поставки газа;
• систем трубопроводов горячей и холодной воды;
• шахт лифтов и оборудования;
• крыш, так как они являются составной частью общего домового имущества;
• подвалов, находящихся в ведении МКД;
• фасада здания – целиком либо частично;
• фундамента.

Жилищный кодекс о капремонте

Проведение капремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть предварительно согласовано регион.оператором либо управляющей компанией с собственниками жилья. Порядок действий при выполнении капремонта регламентирован 189-й статьей ЖК РФ №188-ФЗ от 29.12.2004 (редакция 03.04.2018).

Собственники недвижимости созывают общее собрание, на котором определяют, нужно ли проводить капремонт. Согласно Жилищному кодексу владельцы жилья могут самостоятельно инициировать выполнение ремонтных работ УК или регоператором, не дожидаясь предложения от данных организаций.

Управляющая компания, если иное не оговорено законом, действующим на территории конкретного субъекта РФ, организует информирование владельцев квартирной собственности о сроках проведения ремонтных работ жилых и нежилых помещений не позднее шести месяцев до начала исполнения обязательств по выполнению капремонта. Регламент ЖК предписывает сообщить квартиросъемщикам, за счет каких средств и объемов будут проводиться работы.

Согласно правилам, утвержденным ЖК, собственникам помещений необходимо в течение трех месяцев после получения извещения от управляющей компании определиться с организацией капремонта и утвердить (при условии использования счета регионального оператора):

• список работ, которые должны быть проведены;
• максимальную сумму, которую потребуется потратить для приведения в порядок жилых и нежилых помещений ремонтируемого здания;
• ответственное лицо, которое контролирует качество выполненных работ и занимается подписанием актов.

Законодательство предписывает собственникам жилья, при условии использования специального счета, утвердить:

• перечень видов услуг, необходимых для капремонта;
• максимально возможную сумму, требуемую для организации работ;
• срок, за который должен быть выполнен капремонт;
• источник финансовых средств;
• уполномоченное лицо, которое проводит контроль качества и занимается документальным вопросом.
• Копии документов, свидетельствующих о проведенных работах, должны быть переданы региональным оператором управляющему МКД в срок не позднее 10 календарных дней с того момента, как прошло подписание акта приемки.

Отличие планового текущего ремонта от капитального

Текущий ремонт и капитальный – мероприятия разного уровня сложности.

Определение текущего ремонта подразумевает выполнение работ предупредительного характера, которые нужны для контроля состояния жилого здания и проходят с целью предотвращения преждевременной потери эксплуатационных качеств элементов многоквартирного дома:

• строительных конструкций;
• отделочных компонентов;
• инженерных технологических сетей, с помощью которых потребителям поставляются энергоресурсы;
• проведение мелких ремонтных работ.

Перечень мероприятий, входящих в состав текущего ремонта, регламентирует документ, утвержденный Минстроем – Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда.

Капремонт помещения – предполагает, что произойдет замена или восстановление конструкции, потерявшей свои эксплуатационные качества. В то время как текущий ремонт всего лишь занимается поддержанием рабочего состояния конструктивных элементов.

Правила осуществления капремонта требуют, чтобы оплата работ производилась за счет собственников жилых помещений. Значит, владельцам недвижимости следует знать, каким образом проходит формирование фонда капремонта и последовательность действий для его проведения, и откуда берутся средства

Плата за капитальный ремонт

Законодательно за собственниками квартир закреплена обязанность внесения средств в фонд капремонта, который произойдет в установленные сроки. Определение сроков осуществляется на общем собрании собственников, либо местным органом власти. Кто конкретно контролирует сроки и отвечает за их исполнение зависит от того, каким образом формируется фонд капремонта.

Размер платы, начисленной в квитанции, зависит от величины утвержденного тарифа и жилой площади, занимаемой собственником. Тарифная ставка утверждается отдельно в каждом субъекте РФ и зависит от:

• расположения здания в конкретном районе муниципалитета;
• типа многоквартирного дома;
• этажности здания;
• продолжительности эксплуатирования жилого строения;
• степени износа домового имущества.

Капитальный ремонт 2019: формирование денежного фонда

Собственники квартир должны знать порядок организации капитального ремонта, а значит быть информированными о том, как происходит формирование фонда капремонта. В процессе проведения общедомового собрания владельцы жилья должны определиться с тем, каким образом будет осуществляться накопление средств:

• оформить специальный счет, предназначенный для перечисления на него финансовых взносов квартиросъемщиков;
• возложить обязанность за формирование фонда на регионального оператора и перечислять денежные средства на его счет.

Сроки проведения капитального ремонта

Собственники жилого многоквартирного дома утверждают дату начала работ на общем собрании в случае накопления финансов на индивидуальном счете, который открыт специально для жилого здания.

В случае перечисления средств региональному оператору – сроки проведения капитального ремонта определяются местным органом власти.

Как действует региональная программа

Права граждан РФ позволяют узнавать дату начала проведения капработ в администрации или через интернет-ресурсы. Сведения, представленные региональной программой, ежегодно обновляются, корректируется:

• перечень домов, подлежащих проведению капремонта;
• предположительные сроки начала и окончания мероприятия;
• список конструктивных элементов жилого дома, подлежащих замене или восстановлению.

Критерии, по которым определяются сроки капремонта

• критериями, на которые ориентируются региональные власти при утверждении даты капитального ремонта, являются:
• техническое состояние инженерных коммуникаций дома и отдельных конструктивных компонентов;
• как много лет прошло с момента введения здания в эксплуатацию после возведения либо после проведения предидущего капремонта.

На основании данных экспертизы состояния жилых помещений составляется перечень домов, которые первоочередно должны пройти процедуру проведения капремонта.

Если владельцы жилплощади используют для накопления средств на счет регионального оператора, а другой, то при условии наличия на нем достаточного количества денег капремонт может быть проведен раньше назначенного срока. Собрание собственников может потребовать от регионального оператора сместить дату начала работ, если на используемом счете имеется требуемая сумма.

Как добиться переноса сроков на более раннюю дату

Если накопление средств осуществляется на отдельный домовой счет – проблем нет – при достижении необходимой суммы на счете совет собственников утверждает дату начала работ. В случае, когда финансы перечисляются региональному оператору – процедура усложняется в разы. Органы местной власти неохотно идут навстречу владельцам квартир в вопросе переноса сроков и ускорения процедуры проведения капитального ремонта. Однако грамотные действия жильцов могут решить спор в их пользу. Порядок действий прописан ниже.

В первую очередь проводится собрание собственников, на котором принимается решение о переносе даты начала ремонтных работ. По результатам собрания составляется протокол, к которому прикладывается документальное подтверждение необходимости более раннего проведения капремонта (фотографии изношенных элементов или результаты независимой экспертизы, инициированной собственниками).

Следующим действием является передача собранных документов совместно с заявлением о переносе даты представителям местной администрации, которые должны созвать комиссию, призванную определить достоверность представленной информации и передать протокол заседания региональным властям, которые рассматривают прошение и выносят вердикт касательно сроков проведения капремонта.

В случае отрицательного ответа властей существует два пути решения проблемы:

• обратиться в суд – не выгодное решение, так как повлечет за собой расходы на дополнительную экспертизу техсостояния жилого здания и судебные издержки;
• на общем собрании поднять вопрос о дополнительном сборе денег, необходимых для капремонта дома – в этом случае собственники в дальнейшем имеют право не вносить платежи в фонд капремонта до достижения суммы, затраченной на срочное проведение ремонтных работ.

Какой бывает капремонт

Существует несколько типов капремонта, которые классифицируются в зависимости от того, в каком состоянии находятся инженерные коммуникации жилого строения и его конструктивные элементы. Выделяют капремонт:

• комплексный;
• выборочный;
• аварийный.

Последний тип обслуживания жилья нужно производить в случае возникновения аварийных ситуаций, либо в результате стихийного бедствия, террористического акта, вандализма.

Комплексный капремонт охватывает полностью жилое строение, все коммуникации, оборудование, конструкции, его проведение направлено на устранение последствий морального и физического износа. Подобный вид работ проводят, когда здание находится в предаварийном состоянии и подлежит сносу или реконструкции.

Выборочный капремонт направлен на устранение неполадок в отдельных компонентах жилого сооружения, включая замену или восстановление технических компонентов.