Перепланировка и ее согласование

Во время покупки квартиры появляется мысль что помещения нужно будет перепланировать, открыть больше пространства или наоборот — создать дополнительный уютный уголок. Бывает и так, что, много лет прожив в квартире, хочется что-то максимально кардинально изменить, не меняя одну жилплощадь на другую. В обоих случаях нужно согласовать перепланировку, а потом приниматься за монтаж или демонтаж стен. Но бывает и так, что все работы уже выполнены без согласования. И тогда появляется вопрос — как узаконить перепланировку в квартире, если она уже была сделана. В этом случае тоже есть решение.

Почему нельзя делать перепланировку без разрешения

Многие люди не могут позволить себе сменить одно жилье на другое, когда рождается ребенок или второй. Дело не только в цене — это может быть ипотека, удобная инфраструктура поблизости или хорошее местонахождение-близко к работе или родственникам. И тогда люди начинают думать, как перепланировать свободное пространство квартиры таким образом, чтобы появилась новая изолированная площадь или наоборот — большое общее пространство.

Согласование перепланировки до того, как владельцы решили начать работы — обязательное мероприятие, ведь часто проекта нет или его составляют сами владельцы жилых метров. Часто не учитывается безопасность сноса стены или переноса канализации. Необходимо выполнять работы так, чтобы все прошло максимально безопасно и безболезненно для конструкции здания. Если вышло так, что перепланировка произошла раньше, чем ее узаконили, то придется узаконить уже самовольную перепланировку. Это тоже реально, но крайне не желательно для безопасности самих жильцов.

Последствия самовольной перепланировки

В тех случаях, когда изменение размера комнат или другие перепланировки выполняются без получения разрешительных документов, могут появиться последствия:

1. Штраф. Для собственников помещений, которые не выполнили вовремя узаконивание перепланировки, предусмотрена административная ответственность и штраф на сумму от 2 до 2,5 тысяч рублей. Дополнительной санкцией накладывается на владельца жилплощади обязательство в определенный срок вернуть все переделки на прежнее место за собственные средства. Если вовремя не выполнить обязательства, то суд имеет право реализовать с торгов квартиру владельца.
2. Запрет на продажу, обмен и наем. Если в помещении имеется незаконная перепланировка площади, то запрещается ее продавать, менять и проводить любые операции до тех пор, пока все изменения не будут отражены в кадастровом и техническом паспорте на квартиру.
3. Незаконные перепланировки грозят отсутствием обычной безопасности комнат — становится возможным обрушение потолка или стены, несущих конструкций дома или затопление ввиду неправильно проведенных или подключенных коммуникаций.

Если вовремя не внести изменения в план помещений, то это обернется проблемой для будущего владельца. Не разрешается продавать и передавать в дар квартиры или дома, внутри которых не было разрешения на перепланировку и подтверждения законности выполненных работ. Даже если собственнику удастся продать квартиру без легализации изменений внутри квартиры, то новому собственнику придется столкнуться с проблемами старого владельца — выплатить штрафы, после чего узаконить все внесения изменений, либо их вернуть к виду, указанному в техническом паспорте. Также появится серьезная проблема, ведь Росреестр не позволит узаконить сделку, в которой является объектом квартира, не сходящаяся с собственным кадастровым паспортом.

Что запрещено делать

Не допускается увеличение санитарных зон — туалета, кухни и ванной комнаты за счет жилых метров квартиры. По закону она не должна занимать больше, чем 25% от жилой площади. Но можно выполнять подобные расширения за счет нежилой площади квартиры — коридора, кладовки или прихожей. Нужно обеспечить разницу высоты пола — в туалете пол должен быть ниже на несколько сантиметров по сравнению с соседней комнатой. Запрещено объединять с помощью арки кухонное помещение с жилым в том случае, если установлена газовая плита. Если плита работает от электричества, то подобное изменение возможно. Также допускается подобное объединение комнаты с кухней в случае, если будет смонтирован раздвижной дверной механизм.

Запрещается сносить несущие стены, перегородки и конструкции. Нельзя уменьшать, сносить или переносить без разрешения любые инженерные коммуникации, а часто — вообще невозможно. К ним можно отнести отопительные трубы, водоснабжения или водоотведения. Но можно переносить водяное оборудование в случае, если трубы просто удлиняются, а угол слива сохраняется в прежнем виде. Не допускается демонтаж или незаконный перенос вентиляционных труб или проемов. Не допускается проект перепланировки, в котором санузел переносится в ту зону, где у соседей снизу находится жилая зона. Исключение составляют двухъярусные квартиры, в которых один владелец на оба этажа. В этом случае на верхнем этаже допускается размещение ванной или туалета.

Нельзя выносить на лоджию или балкон радиаторы отопления, которые подключаются к общедомовым. Нельзя также увеличивать размер балкона за счет жилой площади. Исключение составляют случаи, когда объединяется пространство и ширина арки вместо двери составляет не более метра. Ни в коем случае не будет позволено увеличивать площадь квартиры за счет лестничных маршей, площадок перед квартирами и другой общедомовой собственности.

Подобные действия караются законом. Важно не забывать согласовать перепланировку квартиры и помнить о том, что результат должен улучшить, а не ухудшить те условия проживания, которые были до начала работ.

Когда узаконить не является обязательным

Если изменения в пространстве не будут включаться в технический или кадастровый паспорт помещения, то и узаконивать их не обязательно. К подобным работам можно отнести:

• косметический ремонт в любой комнате дома;
• замена радиаторов и труб отопления на аналогичные;
• замена кухонной плиты на аналогичную по свойствам;
• монтаж любых перегородок, которые не будут оказывать дополнительного давления на конструкцию дома и перекрытий;
• остекление балкона или замена окон и подобные работы.

В этом случае нет угрозы конструкции дома и его несущим стенам, поэтому не нужно узаконивать проведенные изменения. Также не требует никаких разрешений любая замена мебели, ее демонтаж и монтаж новой, установка некоторого оборудования с улицы — антенн или кондиционеров. В случае, если в квартире есть тамбур, который не относится к несущим стенам, то возможен его демонтаж без разрешения, но следует точно знать о назначении стен, создающих тамбур.

Какие документы потребуются и куда обратиться

До того, как получится самостоятельно узаконить перепланировку в квартире без суда, нужно выполнить ряд действий. Чтобы получить утверждение и узаконить готовящуюся перепланировку, необходимо собрать пакет документов:

• заполненное в Жилищной инспекции заявление;
• свидетельство о праве собственности либо иные правоустанавливающие документы;
• технический паспорт квартиры;
• поэтажный план БТИ;
• согласие всех собственников, которое выполняется в простой письменной форме итех, кто проживает вместе с собственником;
• либо согласие всех, кто проживает в муниципальном жилье;
• план квартиры;
• заключение о том, что будущие работы будут безопасными, не угрожают конструкции всего здания и не нарушат его целостность и устойчивость — заказывается в специальной проектной организации;
• проект будущей перепланировки.

В исключительных случаях квартира, здание или район, в которой затевается перепланировка, представляет собой культурную или историческую ценность — является памятником архитектуры или памятным местом. В этом случае согласовывать возможные действия придется также и в организации, которая занимается охраной памятников.

Обратите внимание! После того, как все документы собраны, их необходимо сдать в Жилищную инспекцию. Именно оттуда начинается путь, пройдя который становится известно, как зарегистрировать перепланировку. Из инспекции на адрес выезжает специалист, он должен будет определить, можно ли выполнить то переустройство, о котором просит собственник жилья.

Потом идет ожидание согласования разрешения — время на это уходит примерно месяц или чуть меньше. Когда придет разрешение на проведение работ, нужно обратиться в Жилищную инспекцию и уточнить там дату, когда рассмотрят акт приема работ. В назначенный день в квартиру приходит инспектор и проверяет соответствие выполненных в нежилой или жилой комнате работ указанным в проекте. После того, как завершено оформление им акта о соответствии проведенных работ проекту, будет считаться, что узаконивание проведено. В этом случае нужно озаботиться о получении нового технического паспорта, в котором будут указаны все изменения. Но все это не сработает, если перепланировка была выполнена в квартире раньше, чем поданы документы. В этом случае придется все доказывать через суд.

Проведение узаконивания через суд

Когда согласование и разрешение не были получены до того, как была сделана перепланировка, процесс получения всех необходимых бумаг и само узаконивание серьезно усложняются. К незаконным перепланировкам в квартире можно также отнести любое отступление от уже утвержденного проекта.

Важно понимать, что, если купленная квартира является залогом в ипотечном кредитовании, которое еще не выплачено, то ее будет нельзя переделывать. Более того — банк имеет право заставить вернуть помещению первоначальный вид. Поэтому все перепланировки обязательно нужно оформить по всем правилам, чтобы избежать проблем.

Прежде чем отправиться узаконить перепланировку через суд, нужно самостоятельно собрать пакет документов и соблюсти верный порядок действий:

• полученный в БТИ поэтажный план дома;
• технический паспорт квартиры, которая перенесла самовольную перепланировку;
• выписка, которая сделана из домовой книги;
• выписка с лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженностей за какие-либо коммунальные услуги;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

Обратите внимание! После того, как все документы будут собраны, следует отправиться в БТИ и взять с собой удостоверяющий личность документ. После этого на адрес выезжает инспектор и проверяет, насколько серьезным изменениям подверглась квартира. Если изменения, были произведены в квартире, не грубые, не влекут за собой нарушений конструкций дома и являются не существенными, то допускается вариант, в котором можно согласовать перепланировку, и для этого окажется достаточно плана, полученного от БТИ.

Если же самовольные изменения масштабные и затрагивают несущие стены или же инженерные коммуникации, то для подобного оформления обязательно потребуется получить проект. Его нужно самостоятельно согласовать во всех инстанциях, которые отвечают за целостность и безопасность строения. Список этих организаций может быть шире, но чаще всего включает в себя следующие основные места:

1. Противопожарную службу.
2. Ростехнадзор.
3. Жилищную инспекцию.
4. Роспотребнадзор.

После того, как удалось оформить проект и получить все остальные бумаги, то с ними нужно отправляться в суд и писать там заявление. В нем должно значиться прошение принять в эксплуатацию имеющееся жилое помещение в новом перепланированном виде и зарегистрировать его на старый кадастр. Порядок обращений предполагает, что до суда можно обратиться в районную администрацию и попробовать урегулировать вопрос там. Обращаться в районную администрацию нужно с тем же пакетом документов, и, если там откажут в легализации, то можно начать собирать бумаги для суда.

Зачем обращаться в ЕГРН и когда

По закону, владельцы квартир отвечают за то, чтобы в ЕГРН были актуальные сведения. Поэтому любая перепланировка, ремонт, смена назначения помещения или его реконструкции должна являть собой стремление зарегистрировать внесение любых изменений — владельцы обязаны сообщить о проведении действий в Росреестр.

Внесение корректировок проводится быстро и просто, если владелец озаботился своевременным оформлением документов на недвижимость, включая в этот перечень и технический план. Также надлежащим образом должен быть оформлен проект выполненных изменений. Для того, чтобы пройти данную процедуру, нужно предъявить согласованный проект перепланировки и техническое заключение. Проводится процедура достаточно быстро, если нужны только поправки в технических параметрах жилой площади. Туда же необходимо обращаться и согласовывать изменения, если в ЕГРН содержатся неточности или данные отображены не правильно.

Если отказали

Все дальнейшие этапы действий актуальны в том случае, если было получено положительное решение. Без разрешения начинать перестройки тоже нельзя. В этом случае необходимо получить решение и ознакомиться с причинами, по которым было отказано в желанных изменениях. Официальные бумаги, которые органы отправляют всегда содержат ответы на большинство вопросов. Чаще всего проведение перепланировки отменяется потому что:

• проект-план был составлен не верно или не соответствует требованиям законодательства;
• документы собраны не в полном объеме;
• подлинность регистрации права собственности или иных документов вызывает подозрение;
• инстанция, в которую были предоставлены документы, не занимается решением подобных вопросов.

В редких случаях владельцы квартир обращаются за услугой зачем-то в посторонние организации, где им ничем не могут помочь. Прежде чем просить выполнить услугу, нужно заранее знать, чем конкретно занимается эта организация, зачем она там находится и может ли она выполнить запрос. Чтобы подобного не происходило, прежде чем начинать собирать документы, нужно узнать, какая организация выполняет подобные работы и удовлетворяет иски судебного взыскания в этом районе города. В случае, если владелец квартиры считает, что признание незаконной перепланировки обязательно должно быть или что будущая перепланировка не будет нарушать строительные нормы, то он может обратиться в суд более высокой инстанции.